買台灣樓你要識，什麼叫公寓、透天、華廈、大樓?

很多想買台灣樓的香港人，首先遇到的問題是，經紀人員口中的公寓華廈大樓，到底是在講什麼？

關於公寓、透天、華廈、大樓這些房屋的名詞，在網上搜集了些資料後，主要是依據【建築技術規則】法令內容作區分：

【公寓】：
指6樓以下建築物，有複數個所有權人，稱為公寓，依法可以不設置電梯。通常市面上的公寓大多沒有裝設電梯，但若加了電梯，也可稱為電梯公寓。

【透天】：
指６樓以下建築物，僅有單一所有權人，稱為透天，依法可以不設置電梯。

【華廈】：
指7樓以上、11樓以下，依法必須設置電梯的建築物，一般業界都稱之為電梯華廈。

【大樓】：
指12樓以上，依法必須設置電梯的建築物，一律稱為大樓（或電梯大樓）。但也有不少房仲人員，將所有７樓以上建築均稱為大樓，其實以一般人習慣用語來講，並沒有太大差別，主要講的就是要有電梯就對了。以上所列舉的幾項，凡是有複數個以上的所有權存在、且供居住使用的建築物，學理和法律上統稱為

【集合式住宅】
保全及管理費另外，住戶每個月要付管理費，保持出入的安全性、公共區域的整潔，跟香港相似。

【坪數】做為計費基準。

【大樓式集合住宅】：
無論是公寓、華廈或大樓，目前管理費都以「坪」來計價，也就是您的房子坪數，乘上公訂每坪應收費金額，管理費收取方法情況跟香港相似。

【透天式住宅社區】：
透天住宅如果形成社區，有時也要繳交管理費以聘請警衛。這類透天社區通常不以坪計價，而是以戶計價分擔，每月每戶從幾千元甚至到上萬元不等。

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封閉令的物業仲買唔買得?

梗係唔得啦! 唔係點解要查冊呀?

有責任的代理應要遵守有關進行土地查冊的規定，保障和促進客戶的利益，按照地產代理協議執行客戶的指示，並對交易各方公平公正」的守則先得架。

根據《刑事罪行條例》第153B條，受制於封閉令的物業必須封閉六個月。任何人進入該物業或在該物業內或在無合理辯解或合法權限的情況下干預用作被封閉物業的任何物品，即屬違法。大家千其咪亂來呀。

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地產經紀未能兌現優惠承諾點算好?

兩名營業員安排一名準買家參觀一個一手住宅物業的示範單位。 參觀期間，該準買家向營業員查問，倘若透過他們購買該物業， 她可獲得多少現金回贈。兩名營業員答應會提供相等於樓價2% 的現金回贈給她，並承諾倘若其親友同時透過他們購買該樓盤， 也會提供相同的現金回贈比率給他們。

基於以上承諾，該買家及其親友遂透過該兩名營業員所屬的地產代理公司，遞交了該樓盤的購樓意向登記表格，並簽訂臨時買賣合約購入共四個單位。

其後，該兩名營業員卻通知買家，他們只能提供樓價的1.5%金額 作為現金回贈。該買家及其親友均拒絕簽署回贈確認書，並向監管局作出投訴。

有關銷售一手住宅物業的不當行為 3.4 27 監管局紀律委員會認為，兩名營業員沒有遵守執業通告（編號 13-04（CR））內的指引，當中規定持牌人須將其提供的任何優惠（包括任何送贈、折扣或回贈）以書面形式向準買家作出，並 具體列明提供優惠的條款及形式。他們同時違反了《操守守則》 第3.7.2段，令地產代理行業信譽及名聲受損。

大家要記住任何優惠（包括任何送贈、折扣或回贈）必需以書面形式作出先好相信呀。未能兌現優惠承諾予客戶 持牌人在處理一手住宅物業交易時應履行對準買家許下的優惠承 諾，否則有可能被監管局紀律處分架。

 

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未結婚不能聯名購買有關單位? 係真唔係呀?

個案: 

一名營業員安排一位準買家及其未婚夫視察一個一手住宅物業的示範單位。當商討有關遞交該樓盤的購樓意向登記事宜時，該營 業員向準買家表示，因她與其未婚夫仍未結婚，他們必須各自遞 交購樓意向登記。同時，他們也不能聯名購買有關單位。 

其後，該買家於律師行訂立正式買賣協議時，要求律師加入其 未婚夫的名字。經律師提醒，買家才發現該營業員的陳述並不正確。該樓盤的賣方沒有限制一對未婚夫婦不能以聯名方式遞交該 樓盤的購樓意向登記。該準買家不滿被營業員誤導，遂向監管局作出投訴。

小師妹講你知:

事實上，咪話結婚啦，任何人士想合資買樓其實都可以架! 仲可以成班朋友一齊買呀。只要做好法律上文件就可以架喇。大家一定要搞清楚聯權共有﹙Joint Tenant ﹚或分權共有﹙Tentent in Common﹚的分別，否則後果好大件事架!

Joint Tenant 俗稱叫「聯名」或者「長命契」，即係 A與B 聯權持有該物業，如果一方不幸離世，物業業權就留下給餘下的一方。

Tentent in Common 即係以百分比比率方式持有業權，主要分別是一方不幸離世，該業權會根據其遺囑分配業權，如沒立遺囑，則以法庭受予其至親的親屬。

大家千萬不可以搞錯呀。

摸貨要比釐印費嗎?

睇下以下個案，咁你話呢? 千其唔好比人誤導呀!

一名營業員向一名準買家推銷一個工廈單位。

準買家向該營業員查詢有關該物業所需繳付的從價印花稅（一般俗稱為「釐印費」） 的事宜，營業員向她表示，在簽訂該單位的臨時買賣協議（「臨約」）後以確認人身分轉售該物業（俗稱「摸貨」），買方便不 用向稅務局繳付從價印花稅。

準買家基於以上陳述，決定購買該 單位，該營業員遂安排她簽訂臨約。 及後，準買家前往律師行簽訂正式買賣協議，始被律師告知不論是否「摸貨」，購買該單位都須向稅務局繳付從價印花稅。

她隨即致電該營業員對質，營業員才得悉自己理解錯誤。該名準買家 最終未有完成交易，結果損失二十多萬元訂金。

買賣物業，要多做功課。或找個有信譽的經紀啊。

按揭貸款額點樣查?

按揭貸款額因估價不足未借夠，是買家常犯之錯誤。大家應該自己在各大銀行查明，每間銀行的估價都會有不同，最好是預留多些現金，以備不時之需，才好購買物業。否則失預算，損失就唔好啦!

祝大家精明置業，安居樂業。

個案: 

 一名地產代理向一名準買家介紹一個一手服務式住宅物業。該地產代理向準買家聲稱，她必定可從發展商指定的借貸機構取得樓 價八成半的按揭貸款。

在訂立臨時買賣合約前，該準買家再次向地產代理確認有關按揭貸款額，而該地產代理向她重申，貸款額可達樓價的八成半。 然而最終，買家因其財務狀況而只獲批樓價四成的按揭貸款。結果，該買家未能完成交易及被發展商沒收訂金。

買家大感不滿， 遂向監管局作出投訴。 監管局紀律委員會認為，地產代理不可向買家作出任何按揭貸款金額的保證。所以，找個可靠老實的代理都好重要架。

準買家唔夠錢，問地產借得唔得架?

嘩，大家想買樓既千其唔好咁呀! 

地產代理公司提供貸款予準買家，持牌人不得向一手住宅物業準買家提供或提出提供貸款，否則有可能被監管局紀律處分。 

案例: 

一名地產代理及一名營業員在推銷一個一手住宅樓盤時，安排一名準買家簽署臨時買賣合約。由於該準買家當時沒有帶備足夠的金錢支付臨時訂金，該地產代理及營業員便向其提供六張金額合共1,172,500元的支票作為臨時訂金，該六張支票皆是由該地產代理及營業員所屬的地產代理公司簽發的。

然而，該準買家翌日未能提供任何相等該支票面值的支票還給該地產代理公司。監管局其後接獲相關報告並展開調查。

監管局紀律委員會判決

監管局紀律委員會認為，該兩名持牌人沒有遵守執業通告（編號13-04（CR））內的指 引，當中規定持牌人不得向準買家提供或提出提供貸款，即使該 準買家表示沒有足夠金錢作即場交付訂金，也不論是否用以游說其簽訂臨時合約或作任何其他用途，即使該準買家向他們提出有關借貸要求。

另外，聘用該兩名持牌人的地產代理公司，因未有設立妥善的程 序或制度以監督和管理其地產代理工作的業務，以確保其僱員遵 守《地產代理條例》、其附屬法例、《操守守則》、執業通告及監 管局不時發出的指引，因此，它亦違反了《地產代理常規（一般 責任及香港住宅物業）規例》 第15條的規定。

大家買樓都係要夠實力先好買，臨時買賣合約唔好比個名呃左，一D都唔臨時架，簽左就要負責，準買家千其唔好亂幫襯不良地產代理及營業員呀，也不要亂借錢買樓呀。

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