「牌照屋」改建非法放售

【明報專訊】本港樓價升破97年高峰水平，物業炒賣不顧法律界線。本報調查發現，多塊新界農地上，只准「放置農具、養豬」的400呎「牌照屋」，被改建成上千呎花園豪宅非法放售，例如十八鄉一塊農地上建成一幢室內面積達2000平方呎、樓高兩層的小洋房，叫價328萬元。倘若政府依法清拆，新買家可能只得到一塊現值20多萬元的農地。眾多賣家和地產代理都敢於公然放售，理由之一是過去多年地政總署鮮有執法，令農地建大屋的歪風成為潮流。
記者早前接連假扮買家睇樓，在一周內便找到4至5個放售預約，涉及4幅面積介乎1000多呎至5000呎的農地，地皮上的「牌照屋」或「寮屋」（定義詳見另稿），統統經大幅改建，變成室內面積介乎1000多方呎至逾2000方呎的花園「豪宅」，以介乎328萬元至520萬元放售（見圖）。

代理﹕可走法律罅 律師﹕或涉詐騙

代理這些非法改建豪宅的，主要為新界一些小型地產舖，他們一般會在店舖門外張貼廣告，或在地產交易網站主動兜售非法豪宅，另有一些業主則自行到網上賣屋。

地政總署證實，上述4幅地皮均屬農地，當中建築物本應是「牌照屋」或「寮屋」，兩種「房屋」均不能轉售，業主須符合相關的牌照或批准書的條款，否則分區地政處會採取行動，不排除取消該牌照或批准書。不過，有不法經紀向記者表示可以「走法律罅」，並聲稱「買這些屋只會轉讓地契，不包房屋」。
律師鄧達明表示，很多牌照屋都是只容許放置農具或養豬的構築物，不能轉讓，如果經紀或業主以「無問題」或「政府不會執法」等手法推銷，可能涉及詐騙罪。

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村屋天價成交 南丫島民嘩然

天台層的村屋，開始展開炒風了.

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村屋天價成交 南丫島民嘩然
(星島)2011年5月16日 星期一 05:30

(綜合報道)
(星島日報 報道)樓價熱升，高價成交更進一步席捲離島物業，南丫島向來予人遠離煩囂、度假天堂的印象，不過，一個天價住宅成交，即時改寫這個陽光小島的未來。本報獲悉，島上一座村屋的頂層連天台戶，就以天價三百三十萬元賣出，成為島上最貴「村屋王」，拍住市區樓價，消息傳出後即時震撼這寧靜小島，令島上居民嘩然。

本報地產組
　市區樓價熱浪擴散，港人及旅客度假勝地「小漁港」南丫島，村屋處處，陽光海景美不勝收。不過，日前島上突然出現一個高價成交，「低水淨土」恐怕不再。知情人士透露，天價成交單位位於島上知名村屋群寶華園，該處一座村屋的頂層連天台戶，竟以約三百三十萬元沽售，以單位面積七百方呎計，呎價高達四千七百多元，跑贏新界及市區部分指標屋苑呎價，是全島最貴的一個單位。消息更指，該單位成交時，銀行估價僅二百八十萬元，未計首期，買家都要先付五十萬元「抬錢上會」。

島上最貴村屋王
　據悉，天價易手的村屋單位，位處南丫島榕樹灣碼頭附近，一個名為寶華園的村屋群內，樓高兩層，成交的單位為頂樓連天台，屋外處處樹影叢蔭，可享榕樹灣一帶海景。

　　寶華園範圍相當廣寬，從碼頭一直伸延到一個小山丘之上，以及山丘的另一邊，有近一百座村屋，依著山勢而建，每幢樓高兩至三層不等，樓齡超過三十年。位於榕樹灣的寶華園，可算是南丫島中部最大的村屋群之一，三面環海，景致怡人，是名副其實背山面海的「靚屋」。從碼頭往返寶華園的居民，起碼有五成是外籍人士。

估價不足須抬錢上會
　　記者以睇樓客身分向島上的代理查詢，發現該宗天價成交在代理界廣泛流傳，並且成為寶華園的指標成交。代理指，由於該屋苑鄰近碼頭，出入方便，而且部分村屋地勢位處小山上，可享無遮擋的全海景，是南丫島最貴的住宅群，造價比島上距離碼頭較遠的村屋，一般高出兩成半左右。代理續指，該屋苑放盤少，一個面積七百方呎的村屋單位，入場費最少要一百八十萬元，部分附有靚裝修 的單位，索價更高達三百萬元以上。

　　代理又提醒，島上物業是村屋，主流銀行一般不願承按，須向二、三線銀行申請貸款，而且近年的所有成交，都有估價不足情況出現，一般估價幅度僅達成交價的七成。因此多數有能力購買區內村屋的買家，都有能力一次過付款。

　　見記者慨歎樓價高企時，代理即指：「今時唔同往日㗎喇！早排有個連天台（單位）成交，三百三十萬都有人接貨，依家寶華園要搵平貨好難架喇！」

　　區內代理又透露，現時寶華園市場放盤僅有一伙，為一個面積四百五十方呎的地下兩房海景戶，而且連租約放售，叫價一百八十萬元，呎價四千元。而由於該屋苑受不少外籍用家追捧，業主「唔憂賣」，叫價硬淨。

　　據了解，南丫島的大部分村屋群，樓齡最少亦達十五年，惟區內的物業身價，與樓齡沒有太大關係，地理位置是主要影響樓價的因素，一般位處碼頭附近的村屋，售價自然較高；至於物業的景觀反屬次要。

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大埔半山/康樂園 滌濤山

是日參觀滌濤山 . 環境清靜, 很喜歡這個盤啊.

http://app.midland.com.hk/residential_ebook/%BA%B0%C0%DC%A4s-constellation-cove
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間隔:
設施: 泳池 , 會所 , 健身室 , 桑拿室 , 遊樂場 , 網球場
特色: 名牌發展商,市場罕有獨立大屋放盤,易約易睇. 實用率高, 空間寬敞, 間隔四正.
其他: 1 花園 , 4 有蓋車位 , 2 車房

區外客入市滌濤山內園戶
成交價758萬

中原豪宅STATELYHOME大埔公路分行分區經理洪莉莉表示，大埔豪宅滌濤山是區內其中一個名牌屋苑，間隔實用且景觀優美，故吸引各類型之買家，日前分行錄得一宗滌濤山成交，單位為11座中層A室，單位面積1465平方呎，擁三房連套房間隔，享內園景觀，成交價758萬元，折合平均呎價5174元。

中原洪莉莉指，原業主於2002年以555萬元一手向發展商購入上址，持貨7年多，是次轉手獲利203萬元，單位升值36.6%。據了解，買家為區外客，心儀單位環境清靜，並附企理裝修，故拍板買入作新居。

洪莉莉補充，本月大埔豪宅區整體交投氣氛暢旺，附近之豪宅如比華利山、倚龍山莊等均錄得成交，預料受大埔白石角成功勾地之利好消息影響，成交量將會持續向好。

中原豪宅STATELYHOME大埔公路分行分區經理洪莉莉表示，大埔豪宅滌濤山是區內其中一個名牌屋苑，間隔實用且景觀優美，故吸引各類型之買家，日前分行錄得一宗滌濤山成交，單位為11座中層A室，單位面積1465平方呎，擁三房連套房間隔，享內園景觀，成交價758萬元，折合平均呎價5174元。

中原洪莉莉指，原業主於2002年以555萬元一手向發展商購入上址，持貨7年多，是次轉手獲利203萬元，單位升值36.6%。據了解，買家為區外客，心儀單位環境清靜，並附企理裝修，故拍板買入作新居。

洪莉莉補充，本月大埔豪宅區整體交投氣氛暢旺，附近之豪宅如比華利山、倚龍山莊等均錄得成交，預料受大埔白石角成功勾地之利好消息影響，成交量將會持續向好。

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第三街項目限建細戶

市場對中小型住宅單位需求日增，政府為盡快增加中小型單位供應，近期率先在市建局及港鐵（00066）的發展項目入手，擬加入單位面積發展限制，現時擬設相關限制的項目分別為西鐵南昌站商住發展，以及剛截意向書的西營盤第三街項目。另外，政府亦計劃於明年初招標出售的前元朗邨部分地皮，以針對性地為市場提供更多中小型單位供應。


一鐵一局逐步設限

政府近期除積極增加土地供應外，亦逐步於一鐵一局的物業發展，加入單位面積發展限制，其中於五月招標的南昌站商住項目，地契雖未有限制中小型單位興建數量及比例，但屬項目代理人的港鐵已明言，項目發展會包含中小型單位，惟隨着項目最終流標，涉及的中小型單位供應暫未能推出市場。

而揚言會增加未來重建項目中小型單位供應的市建局，首個落實加入相關限制的項目為剛截收意向書的西營盤項目，該項目可望成為近年首個落實限建中小型單位的項目。

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