我買入一個物業，究竟律師樓代我做甚麼？

買入一個物業，是有兩個過程的。第一個是簽訂正式買賣合約，第二個是簽訂新的樓契，或稱轉名契（Assignment）。

買方律師樓的第一個工作，是審閱正式買賣合約。這份合約，一般由賣方律師準備，由買方律師審閱，雙方經過一輪討價還價的過程，才作定稿，但主要條款，都會根據臨時買賣合約的內容厘定。買方律師會在臨時合約的指定日子，一般來說是在十四天內，將一式兩份由買方簽好的合約，連同訂金餘數，或稱為大訂，交往賣方的律師樓。賣方的律師樓則安排賣方簽署，並交回簽署好的買賣合約與買方的律師樓，買方的律師樓則安排交印花稅並在土地註冊署註冊買賣合約，此為第一部份工作。

第二部份工作，是審閱賣方交來的契約並準備新的樓契。

賣方有責任證明物業之業權是完整的，為此，他要交出政府批地文件及十五年來有關該物業交易的有關樓契及文件與買方，買方的律師就是要審閱這些樓契，察看是否有問題，例如名字有沒有錯，簽名是否相符，公司之簽名是否恰當等等，之後便向賣方律師提問，賣方律師要提出滿意答案，才能證明業權是完整的。

這一部份是最重要的，也是樓宇官司的主要爭辯的地方。如果因為價錢問題或其他原因，買方律師沒有審閱樓契，或者草率的審閱樓契，買方當時是不知曉的，直至他幾年後賣出物業，發生困難，新買家有權拒絕接受業權，他才知曉，因此，買方選擇律師應小心考慮，勿以價錢為唯一考慮條件。

下一步是由買方律師樓準備新樓契，交與賣方律師審閱。如果買方準備做按揭，買方律師還要準備按揭及貸款文件，之後一併將新樓契及按揭契交往土地註冊處註冊，買方方完成交易，成為新業主。

(參考: 葉謝鄧律師行)

歡迎訂閱我地既頻道!
Welcome to subscribe our channel!
Like Hong Kong Channel: www.youtube.com/likehongkong

我想買一個連租約的住宅物業，要注意甚麼呢？

首先你要考慮到財政問題，因為一般來說，銀行對有租約的住宅物業較有保留，即是說，可能提供較低的貸款成數及要收取較高的利息，甚至不予借貸；所以，如果你需要銀行借貸的話，應先與銀行聯絡，進行估價及商討借貸條件。

此外，你亦應了解租客是甚麼人，以往是否準時交租、租約的年期、租金等、租約是否正式訂立、有否繳付政府印花稅、租約內容是否有生約條文等。

(參考: 葉謝鄧律師行)

歡迎訂閱我地既頻道!
Welcome to subscribe our channel!
Like Hong Kong Channel: www.youtube.com/likehongkong

我想買一層樓自住物業，要注意甚麼呢？

你要注意的事情很多，包括樓價、地點等。

• 漏水:
  注意樓宇是否有漏水的情況；因為漏水這問題是很難處理的，如果你的物業漏水到樓下的物業，你可能要負責修理。如果樓上的物業漏水，影響到你的物業，你必須要樓上的物業合作，才能修理妥當，如果樓上的單位不合作，你要訴諸法律行動，則你要提供專業人仕的報告，才能證明漏水是因為樓上物業的設施所引至，這是一件非常複雜而且麻煩的事情。
• 是否有違例建築:
  另外，你要留意樓宇是否有違例建築，因為如果物業有違例建築，銀行可能不會提供貸款，引至你頓失預算。
• 睇樓合約:
  此外，你亦應留意你是否祇透過一間地產代理參觀該樓宇，如果有多間地產代理帶你參觀該樓宇，而你亦曾簽署睇樓合約，後來成功的買入該樓宇，則你可能要支付多次佣金。
• 地產代理提供有關物業的資料:
  你必須在簽署臨時買賣合約前，向地產代理索取有關單位樓宇的資料。現在地產監管條例經已實施，地產代理有責任在睇樓時，向你提供有關物業的資料，即表格一，供你參考。你亦可向地產代理要求提供田土廳的查察紀錄，或自行到田土廳查察，以確定業主的身份及有關物業的歷史等。
• 訂金交到賣方律師樓:
  你亦要考慮該單位是否負資產，如困是的話，應考慮將所有訂金交到賣方律師樓保管。如果有任何問題，應即請教律師。
• 單位是否交吉交易:
  還有一個問題，就是樓宇是否交吉交易，所謂交吉交易，就是在支付樓價餘數時，賣方已經搬出該樓宇。如果不是交吉交易，銀行可能不會提供借貨。

(參考: 葉謝鄧律師行)

歡迎訂閱我地既頻道!
Welcome to subscribe our channel!
Like Hong Kong Channel: www.youtube.com/likehongkong

我想購買村屋，請問要注意什麼呢?

即使現在地產代理監管條例實施了，地產代理仍然沒有責任保證物業之業權完整，才讓買家簽署臨時買賣合約。查察物業業權是否完整，大部份是律師樓的責任。

說大部份，因為有小部份也可說是地產代理的責任，例如物業之土地註冊署的紀錄中，是否有註有維修令?上手的樓契是否送契，以至銀行不願提供按揭; 物業是否有違例建築物等。至於審閱樓契，是律師樓的工作，地產代理是沒有責任的。

購買村屋，要注意的地方很多，因為村屋是沒有入伙紙的，村屋的其中一樣特點，是容讓新界村民，以其特定的規格建屋，祇要是依從這些規格，例如不准高於某高度，不准佔用政府地方，要有處理排泄物的方法等便可以入住; 一般來說，有些村屋是三層高每層七百呎的，但並不是全部都是這樣。此外，假如村屋是原居民建成的，即所謂丁屋; 這些丁屋在補地價之前是不可以買賣的。但也有很多丁屋發展商，違規的買賣丁屋樓花，即未建成的丁屋，也必然是未補地價的丁屋，這些買賣，風險很大。

另外，對於村屋來說，政府是不保證有路可到達屋前的，特別是車路。有些車路是要經過私人的土地，以往村屋使用車路的糾紛時有發生，買家必須留意。

基於村屋的種種問題，很多銀行都不做村屋的按揭。讀者如果想購買村屋，最謹慎的做法是在簽署臨時買賣合約之前，找律師查察有關單位的業權及與銀行達成借貸的協議。

(參考: 葉謝鄧律師行)

歡迎訂閱我地既頻道!
Welcome to subscribe our channel!
Like Hong Kong Channel: www.youtube.com/likehongkong

買樓收租

1990年，筆者第一次在香港買樓投資，該單位長期出租至今日仍然持有。這麼多年後，樓價上升4倍，但是租金收入僅上升1倍，這個現像說明租金與樓價的變化並不同步。

租金市場在很大的程度上與市民收入掛鈎，收入不增，很難付高租金；部分零售店舖租金急升，是因為自由行帶來大量內地旅客。但是住宅租金未受惠自由行，依然得靠港人的收入着，租金上升僅1倍，也意味着港人的薪金這麼多年也只上升1倍左右。

租金回報歷史低位

樓價上升速度高過租金收入，最重要原因當然是因為銀行利率太低，連續多年的超低利率，迫使許多原本存在銀行收息的錢流出銀行，轉為買樓收租。也使到大量原本租樓的人想買樓，因為向銀行借錢買樓的利息比交租的錢更少。而轉租為買的人覺得，只要供完樓，這個樓房就是自己的，交租則永遠交租，所交的租金永遠沒有回報。

目前，買樓收租，年回報率大約是2厘至3厘，在1990年，買樓收租，年回報率則高達6厘至7厘，當年買樓收租的回報率這麼高，為甚麼人們不爭着買樓？因為當時的銀行利率也很高，當時供樓按揭利率是最優惠利率（P）再加2厘，因此供樓利率超過10厘，買樓收租的回報率不足7厘，因此買樓收租的收益是負數，得每月倒貼，只好希望樓價上升。

利率高，買樓收租回報低；利率低，回報率就上升，目前利率是超低水平，將來只升不跌。他日若利率上升，樓價下跌，若租金不變而樓價下跌，收租回報率上升，買樓的回報率自然會上升。

目前買樓收租回報僅2厘至3厘，而目前銀行利率又是歷史低位，將來銀行利率再下調的機會非常小，而利率與租金回報率掛，換言之，目前買樓收租的回報率應該也是歷史低位。

最佳的退休方程式

如果讀者目前手上有一些資金，可以不必向銀行借貸，而能一口氣買下一整個單位收租，而租金收入超越你目前的薪水；那麼恭喜你，你已可以隨時退休，不必工作，僅靠收租就可以過日子，這也是筆者最簡單的退休方程式。

年齡漸增，筆者投資取態也逐漸保守，身邊有餘錢先還供樓貸款。現在基本上已還清所有貸款，手上有十多個沒有負債的物業，盡管現時樓價已非常高，將來一旦加息，樓價有向下調壓力。但是筆者仍不會考慮賣掉物業，因為買樓收租成最佳的退休方程式，租金可升可跌，幸好，租金下跌時，生活成本也會下降。

轉自: iMoney智富雜誌—置業安居】 撰文：曾淵滄

歡迎訂閱我地既頻道!
Welcome to subscribe our channel!
Like Hong Kong Channel: www.youtube.com/likehongkong