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2013年4月25日星期四

我想購買村屋,請問要注意什麼呢?

即使現在地產代理監管條例實施了,地產代理仍然沒有責任保證物業之業權完整,才讓買家簽署臨時買賣合約。查察物業業權是否完整,大部份是律師樓的責任。
說大部份,因為有小部份也可說是地產代理的責任,例如物業之土地註冊署的紀錄中,是否有註有維修令?上手的樓契是否送契,以至銀行不願提供按揭; 物業是否有違例建築物等。至於審閱樓契,是律師樓的工作,地產代理是沒有責任的。
購買村屋,要注意的地方很多,因為村屋是沒有入伙紙的,村屋的其中一樣特點,是容讓新界村民,以其特定的規格建屋,祇要是依從這些規格,例如不准高於某高度,不准佔用政府地方,要有處理排泄物的方法等便可以入住; 一般來說,有些村屋是三層高每層七百呎的,但並不是全部都是這樣。此外,假如村屋是原居民建成的,即所謂丁屋; 這些丁屋在補地價之前是不可以買賣的。但也有很多丁屋發展商,違規的買賣丁屋樓花,即未建成的丁屋,也必然是未補地價的丁屋,這些買賣,風險很大。

另外,對於村屋來說,政府是不保證有路可到達屋前的,特別是車路。有些車路是要經過私人的土地,以往村屋使用車路的糾紛時有發生,買家必須留意。

基於村屋的種種問題,很多銀行都不做村屋的按揭。讀者如果想購買村屋,最謹慎的做法是在簽署臨時買賣合約之前,找律師查察有關單位的業權及與銀行達成借貸的協議。

(參考: 葉謝鄧律師行)

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2011年5月15日星期日

村屋天價成交 南丫島民嘩然

天台層的村屋,開始展開炒風了.

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村屋天價成交 南丫島民嘩然
(星島)2011年5月16日 星期一 05:30

(綜合報道)
(星島日報 報道)樓價熱升,高價成交更進一步席捲離島物業,南丫島向來予人遠離煩囂、度假天堂的印象,不過,一個天價住宅成交,即時改寫這個陽光小島的未來。本報獲悉,島上一座村屋的頂層連天台戶,就以天價三百三十萬元賣出,成為島上最貴「村屋王」,拍住市區樓價,消息傳出後即時震撼這寧靜小島,令島上居民嘩然。

本報地產組
 市區樓價熱浪擴散,港人及旅客度假勝地「小漁港」南丫島,村屋處處,陽光海景美不勝收。不過,日前島上突然出現一個高價成交,「低水淨土」恐怕不再。知情人士透露,天價成交單位位於島上知名村屋群寶華園,該處一座村屋的頂層連天台戶,竟以約三百三十萬元沽售,以單位面積七百方呎計,呎價高達四千七百多元,跑贏新界及市區部分指標屋苑呎價,是全島最貴的一個單位。消息更指,該單位成交時,銀行估價僅二百八十萬元,未計首期,買家都要先付五十萬元「抬錢上會」。

島上最貴村屋王
 據悉,天價易手的村屋單位,位處南丫島榕樹灣碼頭附近,一個名為寶華園的村屋群內,樓高兩層,成交的單位為頂樓連天台,屋外處處樹影叢蔭,可享榕樹灣一帶海景。

  寶華園範圍相當廣寬,從碼頭一直伸延到一個小山丘之上,以及山丘的另一邊,有近一百座村屋,依著山勢而建,每幢樓高兩至三層不等,樓齡超過三十年。位於榕樹灣的寶華園,可算是南丫島中部最大的村屋群之一,三面環海,景致怡人,是名副其實背山面海的「靚屋」。從碼頭往返寶華園的居民,起碼有五成是外籍人士。

估價不足須抬錢上會
  記者以睇樓客身分向島上的代理查詢,發現該宗天價成交在代理界廣泛流傳,並且成為寶華園的指標成交。代理指,由於該屋苑鄰近碼頭,出入方便,而且部分村屋地勢位處小山上,可享無遮擋的全海景,是南丫島最貴的住宅群,造價比島上距離碼頭較遠的村屋,一般高出兩成半左右。代理續指,該屋苑放盤少,一個面積七百方呎的村屋單位,入場費最少要一百八十萬元,部分附有靚裝修 的單位,索價更高達三百萬元以上。

  代理又提醒,島上物業是村屋,主流銀行一般不願承按,須向二、三線銀行申請貸款,而且近年的所有成交,都有估價不足情況出現,一般估價幅度僅達成交價的七成。因此多數有能力購買區內村屋的買家,都有能力一次過付款。

  見記者慨歎樓價高企時,代理即指:「今時唔同往日㗎喇!早排有個連天台(單位)成交,三百三十萬都有人接貨,依家寶華園要搵平貨好難架喇!」

  區內代理又透露,現時寶華園市場放盤僅有一伙,為一個面積四百五十方呎的地下兩房海景戶,而且連租約放售,叫價一百八十萬元,呎價四千元。而由於該屋苑受不少外籍用家追捧,業主「唔憂賣」,叫價硬淨。

  據了解,南丫島的大部分村屋群,樓齡最少亦達十五年,惟區內的物業身價,與樓齡沒有太大關係,地理位置是主要影響樓價的因素,一般位處碼頭附近的村屋,售價自然較高;至於物業的景觀反屬次要。

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