2013年4月3日星期三

買樓收租

1990年,筆者第一次在香港買樓投資,該單位長期出租至今日仍然持有。這麼多年後,樓價上升4倍,但是租金收入僅上升1倍,這個現像說明租金與樓價的變化並不同步。

租金市場在很大的程度上與市民收入掛鈎,收入不增,很難付高租金;部分零售店舖租金急升,是因為自由行帶來大量內地旅客。但是住宅租金未受惠自由行,依然得靠港人的收入着,租金上升僅1倍,也意味着港人的薪金這麼多年也只上升1倍左右。

租金回報歷史低位

樓價上升速度高過租金收入,最重要原因當然是因為銀行利率太低,連續多年的超低利率,迫使許多原本存在銀行收息的錢流出銀行,轉為買樓收租。也使到大量原本租樓的人想買樓,因為向銀行借錢買樓的利息比交租的錢更少。而轉租為買的人覺得,只要供完樓,這個樓房就是自己的,交租則永遠交租,所交的租金永遠沒有回報。

目前,買樓收租,年回報率大約是2厘至3厘,在1990年,買樓收租,年回報率則高達6厘至7厘,當年買樓收租的回報率這麼高,為甚麼人們不爭着買樓?因為當時的銀行利率也很高,當時供樓按揭利率是最優惠利率(P)再加2厘,因此供樓利率超過10厘,買樓收租的回報率不足7厘,因此買樓收租的收益是負數,得每月倒貼,只好希望樓價上升。

利率高,買樓收租回報低;利率低,回報率就上升,目前利率是超低水平,將來只升不跌。他日若利率上升,樓價下跌,若租金不變而樓價下跌,收租回報率上升,買樓的回報率自然會上升。

目前買樓收租回報僅2厘至3厘,而目前銀行利率又是歷史低位,將來銀行利率再下調的機會非常小,而利率與租金回報率掛,換言之,目前買樓收租的回報率應該也是歷史低位。

最佳的退休方程式

如果讀者目前手上有一些資金,可以不必向銀行借貸,而能一口氣買下一整個單位收租,而租金收入超越你目前的薪水;那麼恭喜你,你已可以隨時退休,不必工作,僅靠收租就可以過日子,這也是筆者最簡單的退休方程式。

年齡漸增,筆者投資取態也逐漸保守,身邊有餘錢先還供樓貸款。現在基本上已還清所有貸款,手上有十多個沒有負債的物業,盡管現時樓價已非常高,將來一旦加息,樓價有向下調壓力。但是筆者仍不會考慮賣掉物業,因為買樓收租成最佳的退休方程式,租金可升可跌,幸好,租金下跌時,生活成本也會下降。

轉自: iMoney智富雜誌—置業安居】 撰文:曾淵滄

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