2015年11月14日星期六

專訪堪輿學家蘇民峰 羊年經濟大轉折

堪輿學家蘇民峰去年估計樓價會下跌三成至四成,但現實是不跌反升,中原城市領先指數(CCL)更升破歷史高位。
對於樓市癲價,師傅都大跌眼鏡,而羊年樓市預測,他仍然相信樓價逆轉的機會較大,而且一跌就跌幾年
升咗咁耐,始終要跌一次,其實豪宅價都已經回落,我都正放售部分單位,但暫只賣出柯士甸道同學會單位。
其餘放售物業包括山頂單位及中環伊利近街一舖位,若全部成功放售,他的現金比例將由約7%增加至25%。
現金三分一持人民幣
他認為如果來年樓價繼續升,他會放棄香港樓市,因為已經全無投資價值,甚至會陷入台灣般的「乾升」局面,
台灣樓升了15年以上,全部都唔啱價,租金回報又支持不到,如果香港今年唔跌,就有排唔使買樓啦。
香港現時租金回報約3厘,跟人民幣定期利息差不多,不嫌麻煩到內地造定存更有6厘至7厘息,相較物業放租的成本和風險,買人民幣更具投資價值,
我現時股樓其實都唔睇,一味留意邊度買人仔息高,滙率跌到8算以上就買。
他認為人民幣較英鎊、歐元穩陣,兌換上限解除後則更加方便,現時他約三分一現金為人民幣。
堅尼地城近海有潛力
去年初,蘇師傅已表明樓價不跌就不再投資樓市,但轉頭4月有傳媒報道他以3,000萬元買入堅道一舖位。
記者問他為甚麼反口,他便說因為該舖位跟自己另一舖位相連,可產生協同效應,機會難得,
兩個舖位現在一個租8.6萬元,一個租6.5萬元,加埋先15萬元,如果打通之後舖位有2,000多呎,對面環球大廈相約單位月租26萬元,所以長遠價值很高。
蘇師傅熟悉中環舖位市道,現時便持有5個物業,包括3個在堅道、1個在些利街、1個在伊利近街,他認為除了伊利近街,堅道將是另一具投資價值地區,因此落重注,而伊利近街或者已差不多到頂,他才打算放售套現,轉而買人民幣賺息。
對於港鐵西港島綫通車,西環是否有投資價值?
其實無咩潛力,10年前我就叫人買西環,但現時都炒起哂,除非有實力的投資者,可持貨5至10年,否則唔會咁快就旺。
他說,若真的想投資,堅尼地城近海的酒吧區有些許潛力,將來或者可打造成東Soho區。
日本樓賺價蝕滙率
蘇師傅鍾情日本旅行,但投資日本樓他卻耍手擰頭,隨時賺價輸滙率。
2010年,他以9,000萬日圓(當年約765萬港元)買入二世古Vale酒店單位,現時升值至1.3億日圓(約858萬港元),但扣除近年滙價下跌,實際沒多賺錢,只有租金約3厘至4厘回報,
日本樓就算升,滙價都賺唔返,我手上千幾萬日圓都仲未兌換港紙,我都仲蝕緊,之後可能繼續跌。
以師傅對日本社會的觀察,他認為日本經濟想起死回生有點困難,除了樓價仍差高峰一截,日本人不懂變通都是致命傷,例如他有位港人朋友到日本開高級洗衣店,香港洗一件T恤都過百元,但到日本卻要跟隨當地洗衣平價的習慣,
日本人咁多年都無改變,聰明人只是一小撮人,日年輕人想發圍根本仲難過香港,因為他們習慣被帶領,如果日本經濟要翻身,可能要整個制度推倒重來。
Source: 《iMoney智富雜誌》381期(收費閲讀),標題經TOPick 修改,原題為「專訪堪輿學家蘇民峰羊年經濟大轉折」

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2015年6月15日星期一

不買樓可以輸幾多

有讀者要求我實質計一下「不買樓輸多少」,其實我一直也不想披露這條數慘不忍睹的,但是既然是讀者要求,我只好陳列數據了。

如果在2009年你是一個租客,需要買樓,但是你因為不看好樓價的情況之下沒有上到車,到了今日你輸多少?2009年2月嘉湖山莊一個實用639呎的單位,我們以125.5萬成交,呎價是$1,964,到了15年5月,一個實用623呎的單位,成交價是456萬,只是賬面已經升值了330.5萬!加上09年2月到現在的租金(以這幾年的實際租金計算)大概是$522,000,再減去如果選擇買樓,他要付出的息口7成按揭$146617.93或9成按揭$188508.78,如果09年你有買樓的話,7成按揭來說你的回報率是9.8倍,獲利約368萬,如果用9成按揭的話,你的回報率是29倍,獲利363.8萬,根據機會成本的理論,有入市的獲利其實就等於沒有入市的損失了!事實上,你當年不買到了現在才買,損失的亦是這條數!

其實多年來,我的建議都是一樣,入市的人要預跌樓價兩成,我認為在市場的業主愈來愈多供滿樓,愈來愈少借貸的情形下,預樓價跌兩成足以面對風險。
如果當年入了市,不幸如筆者所說樓價跌兩成的話,如用九成按揭的就變了負資產,但根據過去幾年的租金,蝕的錢分別於4.5年(9成按揭)及4.25年(7成按揭)可以在租金上省回,即是說幾年前買樓其實無得輸!結果是財息兼收!

我認為我以上嘉湖山莊的例子不是最好的例子,但是如果你在過去幾年以不同時段買不同的樓去和現在對比,相信很容易會有賺十倍至二十多倍的例子(當然是以付出的首期計算),筆者在09年的上半年是硬銷「不買風險比買的更高」!當時有人恥笑我竟然夠膽和李嘉誠對賭,因為長江在09年4月仍平賣栢慧豪廷,卻其實李先生的算盤怎會是凡人看得透?

(作者 祥益地產總裁汪敦敬)

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2014年3月18日星期二

能買樓就趁早

能買樓就趁早

李嘉誠這套買樓哲學,近來相當多人跟隨。的確有好些人在買樓時,一次過付樓價的50%,按揭借貸比率僅50%。這樣做有兩個好處:第一,借貸比率低,每月還款金額也當然較低,將來銀行利率上升,每月按揭分期付款金額自然會上升,而且借貸比率低,壓力也較小。
第二,將來不幸樓價大跌,成為負資產的機會也相對較小,除非樓價下跌50%以上,才可能變負資產。
「銀主盤」重臨市場
2003年, 香港出現大量負資產一族,每天面對巨大的債務壓力,喘不過氣,打擊個人情緒,有人甚至選擇燒炭自殺。當然,世事無絕對,從1997年至2003年,樓價下跌70%,借貸50%者依然變成負資產,我們當然不希望這種事會再發生。我相信李嘉誠講這席話是有誠意的,因為如果每個想買樓的人都等到自己儲足50%樓價時才買樓,地產商,包括長實的新樓盤就滯銷了。
現實情況是,更多人向銀行借樓價的70%買樓的同時,又向其他金融機構借10%至20%為二按。風險的確不小。近來,已開始有「銀主盤」推到市場求售,所謂「銀主盤」,就是業主已沒有能力付還銀行及其他金融機構的貸款,由銀行收回這個樓房單位再出售。
難判斷樓價最低點
世界上沒有人能夠百分百準確地捕捉到樓價周期的最低點,也只有在樓價周期最低點時入市買樓,才能真正說安全,可惜,樓市周期很長,從樓價開始下跌至樓價見底往往需時數年。1997年樓價開始跌,至2003年才見底,期間於1999年至2000年曾經出現幅度不很大的反彈,可以說是小陽春,小陽春過後,樓價再跌。
樓價應該說已在去年二月見頂,然後慢慢反覆回落。但是,下跌的速度與幅度又慢又小,因此,在目前入市買樓者除了借貸比率得嚴控之外,也得為自己做好足夠的心理準備,即如果樓價依然下跌,買了樓的你會不會感到難過?會不會影響自己的心情?畢竟,每一個買樓的人都希望自己買樓之後,樓價上升,不是下跌。
也有人認為,應該耐心地等樓價再往下跌,跌到真正見底時再買樓。但是,你得先問一問自己,你有沒有這種判斷樓價見底的能力?一般樓價見底時,也必然是經濟很差的時候,人人感到飯碗不保,這時候,多少人敢買樓?
source: 作者:曾淵滄

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2014年2月13日星期四

查冊方法

查 冊 方 法

(A) 櫃 位 查 冊
客戶可到金鐘道土地註冊處客戶服務中心
(香 港 金 鐘 道 66 號金 鐘 道 政 府 合 署 19 樓)
及新界五個查冊中心查閱土地登記冊


(B) 上網查冊 (我如果你親身去金鐘,一定可以做到,所以你可致電2867 2871 ,辦工時間︰星 期 一 至 五, 上 午 8 時 30 分至下 午 12 時 40 分 及下 午 1 時 40 分至下 午 5 時 45 分)

http://www.landreg.gov.hk/tc/faq/faq_iris.htm

非經常用戶可按需要使用「綜合註冊資訊系統」網上服務,服務費可以Visa、萬事達卡及繳費靈在網上支付,用戶安在家中或辦公室便可查索土地紀錄。

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樓契放係邊

登登登登! 小妹終於供滿層自住樓,向人生第2階段出發~ 再投資或再買多層收租!
收左樓契,第一個煩腦係究竟放係那裏好? 於是查了一輪網友comments,有以下歸納:
  • 銀行的中箱不能打開放樓契,要摺囉,不過我不是完美主義者,這點沒關系。話說回來,現時各銀行的保險箱供應很緊拙,往往要排很多年才排到。香港寸金尺土,銀行在這方面是虧本的。
  • 我有個車位契,有成 5 吋咁厚 !!
  • 我車位契就放屋企
  • 樓契就夾硬問銀行借少少錢.... 跟手抵押俾銀行。 (死都唔肯拿番. )
  • 為免樓契畀蟲鑄,被火燒,水弄濕,我再按番畀銀行,用2.15厘,30年,套出黎既錢兌人仔定期,有2.8厘(現在已3.2厘)。有人睇著契,又套0.65厘息、唔洗交稅,人仔仲升左值。
  • 唔見契好煩架, 千祈咪制。無契樓, 你想搵個人買都難, 因為好高風險。而買咗無契樓的人係做唔到按揭的。
  •  莫講話無契,有時漏咗一頁半頁都可能導致踢契或者取消交易。去補契, 唔係你話補就補到。有好多契係要過九年以上先可以再補番的。
  • 你借100萬出黎,就有100萬現金,而樓契返入去銀行度。
    100萬每年要畀2.15厘,你找定期大過2.15厘,例如印度銀行2.5厘,咁你咪賺左2.5-2.15厘,即0.35厘。呢種叫套息,無本生利,兼有人同你睇著樓契
  • 另外,層樓係出租,用個人入息課稅可減物業稅。可惜,本身薪金入息若太高,就跌入17%既稅階,個人入息課稅就無效
  • 後悔 #1: 做咩懶威咁 full paid 買呢 .... 做 50% 買 2 層咪好 law ........
  • 後悔 #2: 做咩懶威咁 full paid 買呢 .... 岩岩去律師樓拎番 d 樓契, 足足成一呎厚  見倒都煩, 都唔知放係邊好, 唔見左就大獲!!
  • 教訓: 息又唔係貴, 冇咩必要, 都唔好 full paid 買樓!
  • 俾我點都借, 多多少少都要因為搵地方擺契,真係煩死...
  • 哈哈哈.......我都想講好很耐架啦!
    d 樓契真係成呎幾二呎長,我已前就放哂係一間房個櫃入面,但到了有十間八間樓契個時你估會點?? 爆哂啦!
    已家我學精了, 放哂係律師樓算了! 只留重要個幾頁copy!
  • 師兄~買個防火箱啦~雖然其他人拎左無用~但補領一份500(入面逐份計!!閒閒地都20~30份xd)1
  • 放落防火箱再塞落床底啦,我有3個呢d箱,拎來放契,放股票
  • 供完樓,你們的樓契怎樣安置厚厚的文件。
    放於銀行保管箱、家中、買個防火防水保管箱放於家中........?
    若樓契不幸運地損毀、被偷竊、失去........等等,要做d嘜工作呢去律師樓搞個份咪得...不過冇過萬都冇得傾啫
  • 您咪當出世紙, 結婚證書, 咁處理存放囉
    冇人偷樓契架, 因為land registry有業主註冊個名, 邊個改契, 咪等於自認係"賊"???
小妹最後決定買個大既金色既防水防火保險箱,放屋企!因為我來梗要投資車位,住宅同廠
 廈!

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各種風水形煞的影響


1. 天斬煞
宅前對正兩座大廈之間的一條狹窄空隙,犯之主多病、體弱,嚴重的會犯血光之災,是香港常犯煞氣之一。

2. 飛刃煞
宅前面對一座大廈之牆角邊,犯之主宅內人健康差。

宅前面對一座大廈之牆角邊,犯之主宅內人健康差。前見對面大廈一單位凸出(如圖四般)向著本宅,即犯擎拳煞,犯之主血光之災,胸部有毛病。

3.   尖射煞
 如果本宅前面對著大牆角尖,並對本宅形成45度角的沖射,即犯尖射煞,犯之主本宅易招血光之災。
 

4     擎拳煞
如果本宅前或窗前見對面大廈一單位凸出(如圖四般)向著本宅,即犯擎拳煞,犯之主血光之災,胸部有毛病。
 
5.   金字煞
如果本宅前見一些建築物的尖頂(圖般)三角形頂部,即犯金字煞,犯之主血光之災。
 

6.   反光煞
如果本宅前面對一所大廈,其外牆全是由鏡、玻璃組成,鏡子受陽光照射反射到屋內即犯反光煞,犯之主脾氣暴燥,血光之災,這亦是香港常見的煞氣之一。
 

7. 孤陽煞
如果本宅太接近廟宇等孤煞之地即犯孤陽煞

8.  獨陰煞
住宅太接近墳場、殯儀館、醫院等陰煞之地,犯之主它內人多暗病、運氣差、常作惡夢。
 

9.  探頭煞
宅前面對一座大廈後方有一座稍高之大廈,頂部凸出了少許,犯之主宅內人易犯盜劫、出不良少年,或主家中失竊、被劫盜。

10. 斷虎煞
宅前右方見一人形大廈,主多小人、是非。
 

11. 嶠煞
本大廈非常接近一座比自己高大很多之建築物,犯之主容易受欺騙,上司挑剔,工作多阻滯,難有發展的機會,難以升職;但如在大廈的後方則反成靠山,作吉論。

 
12. 鎗煞
 宅前方對著一條死巷犯之主健康差,事業不順,如多作適量運動,可以增加身體健康,但工作運仍多阻困,可以在被鎗煞衝的方位,擺放一對麒麟石敢當來化解

13. 穿心煞
宅前方對著一條直柱形物件如電燈柱、交通指示牌、大樹等,這屬於趕丁棒,主家人容易受傷弄損,或婦人流產等

 
14. 火煞
住宅附近見電塔、發射塔或一些尖銳之物件,犯之主血光之災、火災、健康差。
 

 15. 沖天煞
住宅接近工廠大廈,而工廠大廈有很多煙囪,犯之主健康差,多意外受傷。
 

 16. 聲煞
住宅附近剛好有地盤進行打樁,犯之主人脾氣暴燥。
 

17. 光煞
住宅面對霓虹燈招牌,晚上被照射著,犯之主宅內人精神差,脾氣暴燥。
 

18. 虎強龍弱
 本大廈右方有一比自己高大的建築物,犯之主大廈內住客多是非、小人。

19. 龍強虎弱
本大廈左方有一比自己高大的建築物,主大廈內住客多貴人幫助,易受上司賞識。
 
20. 龍虎抱
本大廈左右各有一座比自己略小之建築物,吉論。

       若發覺自己附近居住環境有上述之形煞,須多加留意。 

《各種形煞的影響》-- 全文完

2013年12月9日星期一

名人投資者紛入票搶盤


名人投資者紛入票搶盤
2013-11-28
灣仔新盤成為城中熱話,該項目早前吸引一眾名人入票,當中有人歡喜買樓,有人失望而回。震雄集團蔣氏家族成員蔣麗萍成功購入兩伙,市場消息盛傳,她僅憑兩票「中獎」。不過,亦有投資者大手入票,最終「名落孫山」而回。

  市場消息指,知名企業家蔣震女兒、立法會議員蔣麗芸胞妹蔣麗萍,僅憑兩張入票,最終成功購入兩伙作收租用途,涉資約一千五百萬元,據悉,她鍾情該盤位置好,回報不俗。   


史泰祖:買得到好好彩   前新民黨副主席、皮膚科醫生史泰祖與家人合共入四票,終憑二百餘號籌號,購得二座一個開放式單位,作價六百多萬元,作為自用。他形容:「籌號較後,選擇已不多,買得到好好彩,一間都令我心滿意足。」他又說,該項目昨天再加推百多伙,惟他不會考慮再入票。   史泰祖續指,一直留意該重建項目發展,經過收購、保育等重重困難,終能推出市場,由於項目具保留傳統灣仔特色,是他的心頭好,事實上,他與家人經常在區內做義工,光顧附近餐廳,灣仔令人有親切感,「落街有商場,又可光顧魚蛋粉檔。」   


陳欽杰:買入兩伙作長铫收租   慕詩國際集團主席陳欽杰則指,同樣與家人共入四票,並成功買入兩伙作長铫收租,他說,相信該項目可吸引中環上班族,當兩年後入伙,屆時實用呎租可達六十元。他又指,目前仍留意其他新盤,視乎項目的規劃和配套,從而物色投資機會。   香港蒙妮坦集團董事長鄭明明,儘管早前費心思,與家人以不同人頭組名,首批單位合共入十票,由於抽得籌號較落後達六百多號,故昨天並沒有到場揀樓。對於項目昨天推出新價單,鄭氏表示,他會再接再厲再嘗試,待新銷售安排推出後,或再入十票認購單位,但未決定投資或自用,她笑說:「買到樓先算啦」。   


鄭明明:籌號較後未有到場   鋪位投資者鍾錦江,雖然早前大手入十六張票「圍飛」,最終由得超額倍數多,大手票源成為滄海一栗,他抽得七百六十號,未到他揀樓,單位已沽清,惟他表示不在乎:「即使有得揀,相信也買不到心議的優質園景戶,只有望樓景的一樓戶可選擇。」他笑言:「買不到更好,我明天疊埋心水出發,到日本遊埠」。至於發展商加推單位,他說沒有打算再入票。「富貴由天,不能強求!」言下之意,今番成功購入單位,都成為富貴一族!

(Source: 頭條日報)

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