專訪堪輿學家蘇民峰 羊年經濟大轉折

堪輿學家蘇民峰去年估計樓價會下跌三成至四成，但現實是不跌反升，中原城市領先指數（CCL）更升破歷史高位。

對於樓市癲價，師傅都大跌眼鏡，而羊年樓市預測，他仍然相信樓價逆轉的機會較大，而且一跌就跌幾年

升咗咁耐，始終要跌一次，其實豪宅價都已經回落，我都正放售部分單位，但暫只賣出柯士甸道同學會單位。

其餘放售物業包括山頂單位及中環伊利近街一舖位，若全部成功放售，他的現金比例將由約7%增加至25%。

現金三分一持人民幣

他認為如果來年樓價繼續升，他會放棄香港樓市，因為已經全無投資價值，甚至會陷入台灣般的「乾升」局面，

台灣樓升了15年以上，全部都唔啱價，租金回報又支持不到，如果香港今年唔跌，就有排唔使買樓啦。

香港現時租金回報約3厘，跟人民幣定期利息差不多，不嫌麻煩到內地造定存更有6厘至7厘息，相較物業放租的成本和風險，買人民幣更具投資價值，

我現時股樓其實都唔睇，一味留意邊度買人仔息高，滙率跌到8算以上就買。

他認為人民幣較英鎊、歐元穩陣，兌換上限解除後則更加方便，現時他約三分一現金為人民幣。

堅尼地城近海有潛力

去年初，蘇師傅已表明樓價不跌就不再投資樓市，但轉頭4月有傳媒報道他以3,000萬元買入堅道一舖位。

記者問他為甚麼反口，他便說因為該舖位跟自己另一舖位相連，可產生協同效應，機會難得，

兩個舖位現在一個租8.6萬元，一個租6.5萬元，加埋先15萬元，如果打通之後舖位有2,000多呎，對面環球大廈相約單位月租26萬元，所以長遠價值很高。

蘇師傅熟悉中環舖位市道，現時便持有5個物業，包括3個在堅道、1個在些利街、1個在伊利近街，他認為除了伊利近街，堅道將是另一具投資價值地區，因此落重注，而伊利近街或者已差不多到頂，他才打算放售套現，轉而買人民幣賺息。

對於港鐵西港島綫通車，西環是否有投資價值？

其實無咩潛力，10年前我就叫人買西環，但現時都炒起哂，除非有實力的投資者，可持貨5至10年，否則唔會咁快就旺。

他說，若真的想投資，堅尼地城近海的酒吧區有些許潛力，將來或者可打造成東Soho區。

日本樓賺價蝕滙率

蘇師傅鍾情日本旅行，但投資日本樓他卻耍手擰頭，隨時賺價輸滙率。

2010年，他以9,000萬日圓（當年約765萬港元）買入二世古Vale酒店單位，現時升值至1.3億日圓（約858萬港元），但扣除近年滙價下跌，實際沒多賺錢，只有租金約3厘至4厘回報，

日本樓就算升，滙價都賺唔返，我手上千幾萬日圓都仲未兌換港紙，我都仲蝕緊，之後可能繼續跌。

以師傅對日本社會的觀察，他認為日本經濟想起死回生有點困難，除了樓價仍差高峰一截，日本人不懂變通都是致命傷，例如他有位港人朋友到日本開高級洗衣店，香港洗一件T恤都過百元，但到日本卻要跟隨當地洗衣平價的習慣，

日本人咁多年都無改變，聰明人只是一小撮人，日年輕人想發圍根本仲難過香港，因為他們習慣被帶領，如果日本經濟要翻身，可能要整個制度推倒重來。

Source: 《iMoney智富雜誌》381期（收費閲讀），標題經TOPick 修改，原題為「專訪堪輿學家蘇民峰羊年經濟大轉折」

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