不買樓可以輸幾多

有讀者要求我實質計一下「不買樓輸多少」，其實我一直也不想披露這條數慘不忍睹的，但是既然是讀者要求，我只好陳列數據了。

如果在2009年你是一個租客，需要買樓，但是你因為不看好樓價的情況之下沒有上到車，到了今日你輸多少？2009年2月嘉湖山莊一個實用639呎的單位，我們以125.5萬成交，呎價是$1,964，到了15年5月，一個實用623呎的單位，成交價是456萬，只是賬面已經升值了330.5萬！加上09年2月到現在的租金(以這幾年的實際租金計算)大概是$522,000，再減去如果選擇買樓，他要付出的息口7成按揭$146617.93或9成按揭$188508.78，如果09年你有買樓的話，7成按揭來說你的回報率是9.8倍，獲利約368萬，如果用9成按揭的話，你的回報率是29倍，獲利363.8萬，根據機會成本的理論，有入市的獲利其實就等於沒有入市的損失了！事實上，你當年不買到了現在才買，損失的亦是這條數！

其實多年來，我的建議都是一樣，入市的人要預跌樓價兩成，我認為在市場的業主愈來愈多供滿樓，愈來愈少借貸的情形下，預樓價跌兩成足以面對風險。
如果當年入了市，不幸如筆者所說樓價跌兩成的話，如用九成按揭的就變了負資產，但根據過去幾年的租金，蝕的錢分別於4.5年（9成按揭）及4.25年（7成按揭）可以在租金上省回，即是說幾年前買樓其實無得輸！結果是財息兼收！

我認為我以上嘉湖山莊的例子不是最好的例子，但是如果你在過去幾年以不同時段買不同的樓去和現在對比，相信很容易會有賺十倍至二十多倍的例子(當然是以付出的首期計算)，筆者在09年的上半年是硬銷「不買風險比買的更高」！當時有人恥笑我竟然夠膽和李嘉誠對賭，因為長江在09年4月仍平賣栢慧豪廷，卻其實李先生的算盤怎會是凡人看得透？

(作者 祥益地產總裁汪敦敬)

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能買樓就趁早

【iMoney智富雜誌—置業安居】長江實業（00001）主席李嘉誠接受記者訪問時說：「只要你能拿出樓價的50%交首期，同時買樓的目的是自住，那麼，不必擔心樓價是升是跌，隨時可以買樓。」

李嘉誠這套買樓哲學，近來相當多人跟隨。的確有好些人在買樓時，一次過付樓價的50%，按揭借貸比率僅50%。這樣做有兩個好處：第一，借貸比率低，每月還款金額也當然較低，將來銀行利率上升，每月按揭分期付款金額自然會上升，而且借貸比率低，壓力也較小。

第二，將來不幸樓價大跌，成為負資產的機會也相對較小，除非樓價下跌50%以上，才可能變負資產。

「銀主盤」重臨市場

2003年， 香港出現大量負資產一族，每天面對巨大的債務壓力，喘不過氣，打擊個人情緒，有人甚至選擇燒炭自殺。當然，世事無絕對，從1997年至2003年，樓價下跌70%，借貸50%者依然變成負資產，我們當然不希望這種事會再發生。我相信李嘉誠講這席話是有誠意的，因為如果每個想買樓的人都等到自己儲足50%樓價時才買樓，地產商，包括長實的新樓盤就滯銷了。

現實情況是，更多人向銀行借樓價的70%買樓的同時，又向其他金融機構借10%至20%為二按。風險的確不小。近來，已開始有「銀主盤」推到市場求售，所謂「銀主盤」，就是業主已沒有能力付還銀行及其他金融機構的貸款，由銀行收回這個樓房單位再出售。

難判斷樓價最低點

世界上沒有人能夠百分百準確地捕捉到樓價周期的最低點，也只有在樓價周期最低點時入市買樓，才能真正說安全，可惜，樓市周期很長，從樓價開始下跌至樓價見底往往需時數年。1997年樓價開始跌，至2003年才見底，期間於1999年至2000年曾經出現幅度不很大的反彈，可以說是小陽春，小陽春過後，樓價再跌。

樓價應該說已在去年二月見頂，然後慢慢反覆回落。但是，下跌的速度與幅度又慢又小，因此，在目前入市買樓者除了借貸比率得嚴控之外，也得為自己做好足夠的心理準備，即如果樓價依然下跌，買了樓的你會不會感到難過？會不會影響自己的心情？畢竟，每一個買樓的人都希望自己買樓之後，樓價上升，不是下跌。

也有人認為，應該耐心地等樓價再往下跌，跌到真正見底時再買樓。但是，你得先問一問自己，你有沒有這種判斷樓價見底的能力？一般樓價見底時，也必然是經濟很差的時候，人人感到飯碗不保，這時候，多少人敢買樓？

source: 作者：曾淵滄

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查冊方法

查 冊 方 法

(A) 櫃 位 查 冊
客戶可到金鐘道土地註冊處客戶服務中心
(香 港 金 鐘 道 66 號金 鐘 道 政 府 合 署 19 樓)
及新界五個查冊中心查閱土地登記冊


(B) 上網查冊 (我如果你親身去金鐘，一定可以做到，所以你可致電2867 2871 ，辦工時間︰星 期 一 至 五, 上 午 8 時 30 分至下 午 12 時 40 分 及下 午 1 時 40 分至下 午 5 時 45 分)

http://www.landreg.gov.hk/tc/faq/faq_iris.htm

非經常用戶可按需要使用「綜合註冊資訊系統」網上服務，服務費可以Visa、萬事達卡及繳費靈在網上支付，用戶安在家中或辦公室便可查索土地紀錄。

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樓契放係邊

登登登登! 小妹終於供滿層自住樓，向人生第２階段出發～　再投資或再買多層收租！

收左樓契，第一個煩腦係究竟放係那裏好？　於是查了一輪網友comments，有以下歸納：

• 銀行的中箱不能打開放樓契，要摺囉，不過我不是完美主義者，這點沒關系。話說回來，現時各銀行的保險箱供應很緊拙，往往要排很多年才排到。香港寸金尺土，銀行在這方面是虧本的。
• 我有個車位契，有成 5 吋咁厚 !!
• 我車位契就放屋企
• 樓契就夾硬問銀行借少少錢.... 跟手抵押俾銀行。 (死都唔肯拿番. )
• 為免樓契畀蟲鑄，被火燒，水弄濕，我再按番畀銀行，用2.15厘，30年，套出黎既錢兌人仔定期，有2.8厘（現在已3.2厘）。有人睇著契，又套0.65厘息、唔洗交稅，人仔仲升左值。
• 唔見契好煩架， 千祈咪制。無契樓， 你想搵個人買都難， 因為好高風險。而買咗無契樓的人係做唔到按揭的。
•  莫講話無契，有時漏咗一頁半頁都可能導致踢契或者取消交易。去補契， 唔係你話補就補到。有好多契係要過九年以上先可以再補番的。
• 你借100萬出黎，就有100萬現金，而樓契返入去銀行度。
  100萬每年要畀2.15厘，你找定期大過2.15厘，例如印度銀行2.5厘，咁你咪賺左2.5-2.15厘，即0.35厘。呢種叫套息，無本生利，兼有人同你睇著樓契
• 另外，層樓係出租，用個人入息課稅可減物業稅。可惜，本身薪金入息若太高，就跌入17%既稅階，個人入息課稅就無效
• 後悔 #1: 做咩懶威咁 full paid 買呢 .... 做 50% 買 2 層咪好 law ........
• 後悔 #2: 做咩懶威咁 full paid 買呢 .... 岩岩去律師樓拎番 d 樓契, 足足成一呎厚  見倒都煩, 都唔知放係邊好, 唔見左就大獲!!
• 教訓: 息又唔係貴, 冇咩必要, 都唔好 full paid 買樓!
• 俾我點都借, 多多少少都要因為搵地方擺契，真係煩死...
• 哈哈哈.......我都想講好很耐架啦!
  d 樓契真係成呎幾二呎長，我已前就放哂係一間房個櫃入面，但到了有十間八間樓契個時你估會點?? 爆哂啦!
  已家我學精了, 放哂係律師樓算了! 只留重要個幾頁copy!
• 師兄~買個防火箱啦~雖然其他人拎左無用~但補領一份500(入面逐份計!!閒閒地都20~30份xd)1
• 放落防火箱再塞落床底啦，我有3個呢d箱，拎來放契，放股票
• 供完樓，你們的樓契怎樣安置厚厚的文件。
  放於銀行保管箱、家中、買個防火防水保管箱放於家中........？
  若樓契不幸運地損毀、被偷竊、失去........等等，要做d嘜工作呢去律師樓搞個份咪得...不過冇過萬都冇得傾啫
• 您咪當出世紙, 結婚證書, 咁處理存放囉
  冇人偷樓契架, 因為land registry有業主註冊個名, 邊個改契, 咪等於自認係"賊"???

小妹最後決定買個大既金色既防水防火保險箱，放屋企！因為我來梗要投資車位，住宅同廠
 廈！

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各種風水形煞的影響

1. 天斬煞

宅前對正兩座大廈之間的一條狹窄空隙，犯之主多病、體弱，嚴重的會犯血光之災，是香港常犯煞氣之一。

2. 飛刃煞

宅前面對一座大廈之牆角邊，犯之主宅內人健康差。

宅前面對一座大廈之牆角邊，犯之主宅內人健康差。前見對面大廈一單位凸出(如圖四般)向著本宅，即犯擎拳煞，犯之主血光之災，胸部有毛病。

3.   尖射煞

 如果本宅前面對著大牆角尖，並對本宅形成45度角的沖射，即犯尖射煞，犯之主本宅易招血光之災。
　

4     擎拳煞

如果本宅前或窗前見對面大廈一單位凸出(如圖四般)向著本宅，即犯擎拳煞，犯之主血光之災，胸部有毛病。
 

5.   金字煞

如果本宅前見一些建築物的尖頂(如圖般)的三角形頂部，即犯金字煞，犯之主血光之災。

　

6.   反光煞

如果本宅前面對一所大廈，其外牆全是由鏡、玻璃組成，鏡子受陽光照射反射到屋內即犯反光煞，犯之主脾氣暴燥，血光之災，這亦是香港常見的煞氣之一。

　

7. 孤陽煞

如果本宅太接近廟宇等孤煞之地即犯孤陽煞

8.  獨陰煞

住宅太接近墳場、殯儀館、醫院等陰煞之地，犯之主它內人多暗病、運氣差、常作惡夢。

　

9.  探頭煞

宅前面對一座大廈後方有一座稍高之大廈，頂部凸出了少許，犯之主宅內人易犯盜劫、出不良少年，或主家中失竊、被劫盜。

10. 斷虎煞

宅前右方見一人形大廈，主多小人、是非。

　

11. 嶠煞

本大廈非常接近一座比自己高大很多之建築物，犯之主容易受欺騙，上司挑剔，工作多阻滯，難有發展的機會，難以升職；但如在大廈的後方則反成靠山，作吉論。

　

12. 鎗煞

 宅前方對著一條死巷犯之主健康差，事業不順，如多作適量運動，可以增加身體健康，但工作運仍多阻困，可以在被鎗煞衝的方位，擺放一對麒麟石敢當來化解。

13. 穿心煞

宅前方對著一條直柱形物件如電燈柱、交通指示牌、大樹等，這屬於趕丁棒，主家人容易受傷弄損，或婦人流產等

　

14. 火煞

住宅附近見電塔、發射塔或一些尖銳之物件，犯之主血光之災、火災、健康差。

　

 15. 沖天煞

住宅接近工廠大廈，而工廠大廈有很多煙囪，犯之主健康差，多意外受傷。

　

 16. 聲煞

住宅附近剛好有地盤進行打樁，犯之主人脾氣暴燥。

　

17. 光煞

住宅面對霓虹燈招牌，晚上被照射著，犯之主宅內人精神差，脾氣暴燥。
　

18. 虎強龍弱

 本大廈右方有一比自己高大的建築物，犯之主大廈內住客多是非、小人。

19. 龍強虎弱

本大廈左方有一比自己高大的建築物，主大廈內住客多貴人幫助，易受上司賞識。

 

20. 龍虎抱

本大廈左右各有一座比自己略小之建築物，吉論。

       若發覺自己附近居住環境有上述之形煞，須多加留意。 

《各種形煞的影響》-- 全文完

Source: www.hokming.com

名人投資者紛入票搶盤

名人投資者紛入票搶盤

2013-11-28

灣仔新盤成為城中熱話，該項目早前吸引一眾名人入票，當中有人歡喜買樓，有人失望而回。震雄集團蔣氏家族成員蔣麗萍成功購入兩伙，市場消息盛傳，她僅憑兩票「中獎」。不過，亦有投資者大手入票，最終「名落孫山」而回。

　　市場消息指，知名企業家蔣震女兒、立法會議員蔣麗芸胞妹蔣麗萍，僅憑兩張入票，最終成功購入兩伙作收租用途，涉資約一千五百萬元，據悉，她鍾情該盤位置好，回報不俗。 　　


史泰祖：買得到好好彩 　　前新民黨副主席、皮膚科醫生史泰祖與家人合共入四票，終憑二百餘號籌號，購得二座一個開放式單位，作價六百多萬元，作為自用。他形容：「籌號較後，選擇已不多，買得到好好彩，一間都令我心滿意足。」他又說，該項目昨天再加推百多伙，惟他不會考慮再入票。 　　史泰祖續指，一直留意該重建項目發展，經過收購、保育等重重困難，終能推出市場，由於項目具保留傳統灣仔特色，是他的心頭好，事實上，他與家人經常在區內做義工，光顧附近餐廳，灣仔令人有親切感，「落街有商場，又可光顧魚蛋粉檔。」 　　


陳欽杰：買入兩伙作長铫收租 　　慕詩國際集團主席陳欽杰則指，同樣與家人共入四票，並成功買入兩伙作長铫收租，他說，相信該項目可吸引中環上班族，當兩年後入伙，屆時實用呎租可達六十元。他又指，目前仍留意其他新盤，視乎項目的規劃和配套，從而物色投資機會。 　　香港蒙妮坦集團董事長鄭明明，儘管早前費心思，與家人以不同人頭組名，首批單位合共入十票，由於抽得籌號較落後達六百多號，故昨天並沒有到場揀樓。對於項目昨天推出新價單，鄭氏表示，他會再接再厲再嘗試，待新銷售安排推出後，或再入十票認購單位，但未決定投資或自用，她笑說：「買到樓先算啦」。 　　


鄭明明：籌號較後未有到場 　　鋪位投資者鍾錦江，雖然早前大手入十六張票「圍飛」，最終由得超額倍數多，大手票源成為滄海一栗，他抽得七百六十號，未到他揀樓，單位已沽清，惟他表示不在乎：「即使有得揀，相信也買不到心議的優質園景戶，只有望樓景的一樓戶可選擇。」他笑言：「買不到更好，我明天疊埋心水出發，到日本遊埠」。至於發展商加推單位，他說沒有打算再入票。「富貴由天，不能強求！」言下之意，今番成功購入單位，都成為富貴一族！

(Source: 頭條日報)

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我買入一個物業，究竟律師樓代我做甚麼？

買入一個物業，是有兩個過程的。第一個是簽訂正式買賣合約，第二個是簽訂新的樓契，或稱轉名契（Assignment）。

買方律師樓的第一個工作，是審閱正式買賣合約。這份合約，一般由賣方律師準備，由買方律師審閱，雙方經過一輪討價還價的過程，才作定稿，但主要條款，都會根據臨時買賣合約的內容厘定。買方律師會在臨時合約的指定日子，一般來說是在十四天內，將一式兩份由買方簽好的合約，連同訂金餘數，或稱為大訂，交往賣方的律師樓。賣方的律師樓則安排賣方簽署，並交回簽署好的買賣合約與買方的律師樓，買方的律師樓則安排交印花稅並在土地註冊署註冊買賣合約，此為第一部份工作。

第二部份工作，是審閱賣方交來的契約並準備新的樓契。

賣方有責任證明物業之業權是完整的，為此，他要交出政府批地文件及十五年來有關該物業交易的有關樓契及文件與買方，買方的律師就是要審閱這些樓契，察看是否有問題，例如名字有沒有錯，簽名是否相符，公司之簽名是否恰當等等，之後便向賣方律師提問，賣方律師要提出滿意答案，才能證明業權是完整的。

這一部份是最重要的，也是樓宇官司的主要爭辯的地方。如果因為價錢問題或其他原因，買方律師沒有審閱樓契，或者草率的審閱樓契，買方當時是不知曉的，直至他幾年後賣出物業，發生困難，新買家有權拒絕接受業權，他才知曉，因此，買方選擇律師應小心考慮，勿以價錢為唯一考慮條件。

下一步是由買方律師樓準備新樓契，交與賣方律師審閱。如果買方準備做按揭，買方律師還要準備按揭及貸款文件，之後一併將新樓契及按揭契交往土地註冊處註冊，買方方完成交易，成為新業主。

(參考: 葉謝鄧律師行)

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