2012年3月30日星期五

沙中線尋寶

沙中線尋寶

特首會同行政會議3月27日批準興建沙田至中環線鐵路項目,連同前期工程及保護工程,沙中線總建造費用預算649億元。沙中線大圍至紅磡段預期在2018年完成,而紅磡至金鐘段則預期在2020年竣工。
幾年前連接南昌站至紅磡站的九龍南線通車,帶動屯門、元朗及荃灣西樓價全線上升;西港島線帶動工帶動港島西區樓價;南港島線亦帶動香港仔、鴨脷洲樓價,以下是部份樓價的變動:

由於港島段沿線是商業用途為主,除會展站的會景閣、灣景中心外,幾乎沒有其他住宅,所以對住宅市場的影響主要是大圍至紅磡段。大圍站維修廠上蓋名城已用沙中線概念為賣點,未來大圍站上蓋項目招標相信亦有一翻龍爭虎鬥;大圍站將設於現時漁農署植物檢疫站附近,除顯徑鸷外,只有居屋嘉田苑及嘉徑苑受惠。
鑽石山站對面預留的車廠用地,由於車廠已改為紅磡貨場,現時仍未決定用途,基於當中有所謂「三寶」的文物,可能改為休憩用地也說不定。不過筆者希望仍保留作住宅用途。
啟德站位於現時譽.港灣對開,新政府合署對面,附近亦有市建局「樓換樓」項目,間接上對於新蒲崗幾個屋苑或多或少都有幫助。


土瓜灣站及馬頭圍站屢次改動,現時確定的位置分別在世運公園旁,以及界乎落山道和浙江街之間馬頭圍道地底。當中土瓜灣站出「南北線之爭」,南線接近翔龍灣及偉恆昌新鸷附近,現時選擇的是北線近傲雲峰及九龍城。現時九龍城一帶舊樓收購重建如火如荼不是沒有道理,馬頭圍道及馬頭涌道附近的物業就比九龍城道及土瓜灣道為佳。
由於觀塘延線將於2015年落成,所以轉車站何文田站亦將會比沙中線早三年,該站設於前山谷道地底,附近就是山谷道鸷及何文田鸷項目,對面就是蕪湖街的紅磡舊區,可想而知那裏有眾多重建項目。
總括而言,「由無到有」的地段是最受惠的,其中土瓜灣站、馬頭圍站之間一些優質物業最受惠,例如傲雲峰、農圃道18號、帝庭豪園等;離開車站較遠的翔龍灣及偉恆昌新鸷只是間接受惠。

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2012年2月15日星期三

香港釘王陳桂洪

2008-1-31 NM


自從政府實施強制性土地收回條例,加上市區缺地,收舊樓的活動又再活躍起來,不過從來沒有一個收樓集團,像田生地產這樣出位。

在電視上,有田生地產日播夜播的宣傳廣告;在街上,又有收樓交易中心和一條條掛在舊樓上,寫上「成功收購」的橫額。田生甚至在去年中借殼上市,保證收樓過程「公平、公正、公開」,與以往的釘王或發展商代理人收樓要低調的手法,截然不同。

保守估計,田生在過去一年極速收購的項目逾一百個,涉資逾百億元,收樓速度同樣是同行難及。這個「反傳統」的收樓集團揸弗人,是今年五十一歲的田生地產主席區永華。在市區渴地的情況下,區永華的出身、資金來源,以至收樓手法,成為地產界的焦點。

田 生地產收樓規模之大、速度之快,近年罕見。上週四記者跟田生的揸弗人區永華,在港島區的中、西半山、西環及香港仔走了一圈;車子繞過每一條建有舊樓的街 道,區永華都會指手畫腳,一時指着這幢舊樓說:「已經收咗九成!」一時又指着那幢說:「俾緊訂金啦!」據估計,過去一年田生提出收購的舊樓數目逾一百個, 由旺角花園街、深水埗醫局街,到中半山堅道、香港仔石排灣道,直伸延至北角、筲箕灣等地。

說到這些,區永華便十分興奮,並將自己的收樓行動「昇華」為「將歡樂帶給全城舊樓居民」。他說:「你知唔知我哋製造咗幾多百萬富翁、千萬富翁!好多七老八十嘅老人家見到我哋,都會好激動話:『我等你哋呢鋪食胡好耐嘞!』」

反傳統收樓行動

在市場上,過去一直充斥着大大小小的收樓集團。遠的有九十年代專落釘的桂洪集團,近年則以有「山東李嘉誠」之稱的楊世杭及上市公司金朝陽最為出名。他們的策略都是夠低調,收樓靠「地膽」經紀,亦從來不透露自己是老闆。「收樓梗係愈低調愈好啦,俾啲業主知道你係邊個,有幾多實力,咪等佢哋吊高嚟賣,而且你單項目揚開去,就一定有人落釘,到時要的一定是天價。」一名參與收舊樓的地產行家說。

不 過,近兩年才冒起的區永華看法就完全不同。從他位於尖沙咀新港中心的辦公室,牆上貼滿以往有關其報導,已可見一斑。「政府九九年實施強制拍賣條例,只要收 足一幢大廈九成以上業權,就可以向政府申請強制拍賣其餘業權,所以落釘比以前難好多。我哋寧願攤開條數俾啲業主睇,大家傾啱價錢,儲足九成業權再簽約。」

然 而,並非每個樓盤都可以順利收到九成業權,故田生採取「大包圍」手法。只要符合以下三大條件,就有得傾。「第一、樓齡要夠四十年以上,愈多 building order(維修令)愈好;第二,樓盤面積最少要有六千呎;第三,地積比率最好有五倍以上,亦要未用盡的,這樣發展商先有錢賺。」區永華以一副老行尊的口 吻說,有否天井位、後樓梯是否公家契,是否有業主持有超過一成業權等,都是關鍵。鎖定目標後,田生便會主動發信給大廈各業主聽取其意向。

鎖定目標逐個擊破

舊 樓業主多是耆英,收舊樓最麻煩就是溝通;加上舊樓業主多把物業以廉價出租,簡直龍蛇混雜。田生地產往往先花一筆錢將業主大起底。每個業主的現址、何時買 入、家庭成員有多少、手頭持多少物業,業權份數多寡亦查得透徹。區永華說業主分為三大類:第一、老業主;第二、移民海外;第三、投資者。

「第 一類較容易處理,都係送吓『魷魚蝦米』,有啲硬頸嘅,日日陪飲茶囉,或者向佢哋嘅兒孫入手。第二類,我哋會想辦法搵佢哋海外地址再聯絡。要返來簽約,五星 級酒店及頭等機票都無問題。」要應付第三類,無非是錢,「但如果投資者太多,就會有太多不明朗因素,我哋就未必開始收喇。」區永華說。在西環有間叫曾氏投 資的公司,十多年前開始,已「靜靜雞」買入一些天台、地鋪等業權份數大的單位,靜待收購。區永華帶點激動說:「嗰班茂利手持嘅業權分分鐘超過一成,開價可以好高,我避得就避啦。」

在 探查業主同時,區永華還會嘗試先收地鋪。事關每個地鋪的收購價都無跡可循,基本上可以任由業主開價。若然給地鋪業主知道有人收樓,必定獅子開大口索價,故 田生收筲箕灣道附近的教堂里,便先假扮買家,以正常市價逐個收購地鋪;然後才慢慢跟樓上單位業主出信及講價。再來「擒賊先擒王」,與業主立案法團主席先 「溝通」,往往事半功倍。

見盡人性貪念

區永華坦言,大部分業主收到價單的第一反應,就是講價。「如果佢哋開嘅價係合理,好似 十萬蚊樓下,我哋通常都照俾佢哋,多一事不如少一事。」不過,有些業主貪心程度,非常人可以想像。「我哋收中半山一幢舊樓時,開價四百萬,有業主反價四百 五十萬。有個阿婆業主非常好心,不斷幫我哋勸啲業主賣樓,話機會難得,收樓嘅人又做得辛苦。結果個個業主肯減價,但到簽約時,阿婆竟然變臉同我哋講,話幫 我哋慳咁多錢,分番一份俾佢都好應該,激到我吖。」但田生以手頭已有九成業主作為籌碼,最後阿婆未能得逞。

另一奇事,是區永華收堅道一幢舊 樓時,遇上的一個已移民加拿大的八十歲阿婆。「佢早兩年以四百萬買了兩個地鋪,竟然開價二千萬先賣,然後無啦啦三更半夜打俾我哋同事,話自己唔係貪錢。」 到田生屈服肯以二千萬收購,阿婆又說:「返來簽約都得,不過我坐唔慣商務,最好係頭等機票啦。」阿婆一落機,即說:「我身上得加幣,阿婆唔係好慣唱錢,你 有無港紙喺身啊?」田生的經紀揸頸就命就付了二千蚊給她,簽約之前阿婆再說:「我唔舒服手震啊,驚揸唔到筆簽名,不如俾錢我睇醫生啦!」最終還說:「阿婆 唔慣俾佣o架!你哋唔好收啦。」

出價夠豪薄利多銷

說到尾,收購成功與否,無非是「錢作怪」。有個別業主索價太高,田生會向所 有業主發信公開點明誰在作反,希望藉此施加群眾壓力。「其實收唔收購得成,都係個錢字啫。我哋比其他收樓集團,開價已經係最高,業主可以自己搵測量師睇睇 合唔合理。哈哈,多數都合理啦。」區永華自認強於估價,出價前先會找恒生銀行或戴德梁行等為物業估值。

以西環南里為例,測量師以市價計算, 每戶約四百呎面積,市價不足一百萬,但田生就以一百九十萬元收購,每呎四千七百元,其中一戶業主蘇先生說:「○六年頭有人嚟收過,俾一百二十萬。個價咁 低,我哋唔賣囉。好簡單嘅,田生到價,我哋就賣。」南里收購金額接近一億五千萬,現時該處樓面面積八千多呎,用盡其地積八點四倍比率後,可擴大至六萬多 呎,計落每呎收購成本只是一千多元。而毗鄰豪宅西寶城,每呎平均呎價已要九千多元,南里拆卸重建後,呎價有機會與之看齊。

田生的收購價往往 比同行高,區永華說是因為他們賺錢方法與同行不同。同行都是在市場以市價逐個收購單位,儲齊一定數目後再以該物業拆卸重建後的價格作指標賣給發展商,賺取 中間差價,而田生則只賺佣金。區永華說:「發展商俾嘅錢係直到災區(即業主手上)。係拉高晒市場價o架,人哋話拍賣鬧黃志祥(信和主席)、收樓鬧我區永 華。」他們賺取業主百分之一樓價作為佣金,同時收取發展商獎金或顧問費。「個個發展商出價都唔同,有時百分之一到三,有時收幾千萬啦。」田生以此策略吸引 更多業主放售,效率較快,做到薄利多銷。

自製私人勾地表

每一幢收購了七成以上業權的舊樓,田生都會放入其自製的勾地表內,然 後給發展商參閱。現在,勾地表內約有一百五十多個項目。「而家發展商好缺地,通常都主動搵我哋要貨。第一間唔得,第二間發展商實得。地盤在二億以下就搵小 型發展商遠東或者九龍建業,二至四億搵中型發展商如嘉里或英皇,四億以上就要搵新地同恒基喇。」

其中合作得最多的,要數英皇。○六年至○七年一年間,田生地產已先後完成十個項目。其中最新鮮熱辣的是中半山西摩道九號及英輝臺其中九成業權,涉及資金共八億多元。去年,以二億多元完成收購的西環美景大廈,都是由英皇購入,當中部分業權英皇再售予其他發展商。

英 皇地產部總監張炳強說,認識了區永華兩年:「佢多才多藝吖……我哋英皇較缺地,就好似由零開始,好多收地機會都唔會放過,其中包括阿區收購了的舊樓。」另 外,田生跟遠東發展時有合作,像去年九月收購西環爹核士街及西洋菜街北,遠東就分別以一億五千萬元及七千多萬向田生購入九成業權。

地盤佬出身

現時已進身收樓天王的區永華,生於廣東新會,十八歲從新會到澳門當建築工人,當時中三還未畢業,他說:「澳門葡京賭場隔籬嘅金華閣、金輝閣,我有份起o架。」兩年後,他就來港與親友合資開山寨廠、貿易公司及酒家。八十年代中,開始涉足地產,主要在九龍灣淘大花園及德福花園等從事地產工作。其後更開始收購深水埗及太子一帶舊樓,而第一單大生意,就是收購深水埗醫局街二○二號,並由恒基購入。區永華表示收了佣金約一百萬元,當時來說已十分驚人,地盤現時已被恒基發展為嘉御居。

區 永華宣稱九六、九七年收購的舊樓項目多達數十個,當時他還從永義國際手上買入四個地盤及六個地鋪,這次與官永義交手,卻是不歡而散,因此反目。「我想救佢 (官永義在金融風暴因購入地產項目而受損),點知佢爭我成千萬。有傳我哋打交,但講笑啫,不過我真的同佢無來往九年了!咁耐嘅嘢唔好提!」區永華在九七年 金融風暴亦有所損傷,蝕了近二億元後,便離開香港,退隱東南亞,到這兩年才回港,展開其狂風掃落葉式的收樓行動。根據其網頁資料,在去年中前成功收購及成 交案例,達一百多幢樓宇,未計商場、鋪位,成交額達四十六億元。

先付錢再交易

然而,記者翻查紀錄,卻見持有以上於九六、九七年購入物業的投資公司,並非每間都由區永華出任董事,股東則多為海外公司,而且區永華少有借貸記錄。區永華對此解釋,部分收購物業為方便計,由公司職員出任董事,而他亦宣稱買貨從來都是現兜兜付款,從無按揭。

區永華的財源滾滾之謎,令地產界嘖嘖稱奇。而且按照他收樓慣例,部分物業都是先給業主訂金,到集齊九成業權才與發展商商討;有時他為表誠意,還會無條件先給「誠意金」。

若同時有一百多個物業進行收購,以每個單位訂金最少五萬元計算,一個物業平均有八十伙人,未計行政費用,已經要落四億元訂,區永華解釋:「通常唔係一次過俾呢筆錢嘅。我哋長短棍,呢度收到發展商啲錢,嗰度俾訂業主,只要一年有一個項目做得成,已可彌補我們全年成本了!」

在其寫字樓的相架及相簿,可能有點啟示。其中一個相架放有他與泰國前總理他信的合照,在相簿中,則有老撾國防部長及其他東南亞國家領導合照。

東南亞首長合照

區 永華解釋,這些東南亞官員都是他在九八至○四年在當地從商時,由朋友介紹認識的。但是什麼朋友,他就不願透露。區永華自稱他信每次來港,都會找他喝下午 茶,對上一次是去年十二月,「他信佢真係好有錢,相信有過千億……不過我同佢從來唔傾生意o架,只談風花雪月。而老撾官員則是當年經朋友介紹投資當地湄公 河水利項目而認識的。」他說自己連老撾國家主席坎代亦認識。

借殼上市打名堂

區永華說的,無從求證,唯他搭上新殼王龐維新,卻是事實。去年十月,龐維新的全美集團以五億九千七百萬元收購田生的收樓業務,公司易名田生集團,其中二千萬以現金支付,其餘由可換股債券及票據支付。區永華已把這批票據兌換,現持有公司兩成五股份,而龐維新則佔四成多。現時公司市值四億多,截至去年九月的半年業績,期內營業額為六千六百多萬,應佔溢利七百萬,為這間創業板上市公司轉虧為盈。

龐維新向本刊說,他的母親認識了區永華一位同事十多年,從而認識區永華。購入對方業務,是看好地產發展,「我相信未來地產市道會好好,我希望做到,大家想買樓,就諗起中原、美聯,想收樓,就諗起田生。」對區永華來說,田生上市令公司知名度大大提高;而對龐維新來說,他在去年三月才以二千多萬購入全美集團,現時手頭股份已值億元,大家齊齊有錢賺。
田生地產「勾地表」港島區部分項目

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2012年2月13日星期一

慶100周年 發行200萬張 中銀紀念鈔勢爆熱炒

慶100周年 發行200萬張 中銀紀念鈔勢爆熱炒


2012-02-07

沉寂一時的港鈔炒風勢將再現。中銀昨宣佈,為紀念建行一百周年,將於下周一(十三日)起於本港發行二百萬張面值一百港元的紀念鈔。消息一出,中港隨即醞釀炒風。有錢幣收藏家表示,由於數量不多,勢將炒到「不得了」,估計面值一百元的紀念鈔有可能炒至五百元,足足升值五倍。

二百萬張紀念鈔中,單鈔共發行一百一十萬張,每張售價一百五十元,另有三連張十萬套、三十連張二萬套出售,分別售六百元和六千元。

內地需求大 炒價再高一成

錢幣收藏家司徒杰博指,據經驗,由於限量發行,今次中銀的紀念鈔將非常「渴市」,加上內地市場需求大,預料一百元單鈔可炒至五百元,三連張可炒至六千多元,即升值近十倍,而六千元的三十連張,更有可能升至數萬元。

他解釋,近年紀念鈔票已成為內地客送禮的不二之選,有內地炒家更窺準時機到本港收購,故紀念鈔在內地的炒價預料將更高,升幅可較本港炒價多出一成。

今次中銀推出的一百元紀念鈔,以紅色為主色,鈔票正面的主景為北京中國銀行大廈,配以萬里長城及書法「100」等圖案;背面則以香港中銀大廈為主景,加上維多利亞港景色,凸顯香港繁榮。

連張僅供網上認購

中銀發言人表示,紀念單鈔將於本月十三日起至二十日,在本港五十間指定分行公開發售,十八歲以上的港人每人每次限購兩張。另外,三連張和三十連張只接受網上認購申請,每人限購各一套。發言人指,今次安排出售單鈔的五十間分行,均有發售奧運鈔的經驗,中銀已額外增聘人手維持秩序,相信不會構成混亂。

此外,中銀亦將於本月九日在澳門發行一百元紀念鈔票,鈔票正面和香港相若,背面配以直身蓮花水墨畫。澳門居民須於網上登記,每人限購兩套,每張鈔票售價為一百五十元,共發行三百萬張。

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2012年2月7日星期二

中銀發紀念鈔 勢掀炒風 渣打紀念鈔 內地客炒起數倍

【明報專訊】為慶祝母行中國銀行(3988)成立100周年,中銀香港(2388)宣布,將於本港發行200萬張面值100港元的「中國銀行百年華誕紀念鈔」,從下周一(13日)至本月20日起公開發售,紀念鈔分單鈔、三連張和三十連張3款(見表)。有專家指出,鑑於渣打150周年紀念鈔及澳門龍年紀念鈔價錢均被內地客炒起數倍,今次中銀百年鈔亦不會例外。


據中銀香港分銷網絡副總經理張偉基表示,單鈔紀念鈔共110萬張,每張售價150元,屆時中銀旗下50間分行將以先到先得形式派籌發售,每人每日於一間分行只可購最多2張;三連張則共發行10萬套,每套售價600元,而三十連張共2萬套,每套售價6000元,這兩款只供網上登記,以電腦抽籤方式認購,每人限買最多各一套。

面值100元售150元

今次發行的百年紀念鈔以紅色為主調,尺寸與2010年系列100港鈔一致,保留防偽特徵,及採用動態圖像開窗保安線。鈔票正面以萬里長城及北京中銀大廈為主景,背面則是香港國金中心及中銀大廈(見圖)。中銀稱,紀念鈔雖屬本港法定貨幣,但不擬作普通流通鈔票。

香港錢幣研究會會長馬德和對本報指出,按以往經驗,200萬張發行量,足夠滿足本港錢幣收藏需求有餘,能否炒得起,關鍵是今次中銀紀念鈔會否獲內地炒家青睞。

馬德和以2009年渣打(2888)慶祝150周年發行的100萬張150元面值紀念鈔為例子。作為全球首張面額150元的鈔票,未發行前一直被看好具升值潛力,但因發行量大,加上當時內地對此紀念鈔需求一般,發售僅兩日便出現炒燶,於錢幣市場的收購價更跌破渣打官方售價。

澳門龍年鈔 10元炒至130元

「但去年渣打紀念鈔開始在內地出現炒風,價錢節節上升,現在已經升值幾倍以上。」馬德和說。據內地一些錢幣買賣網站上的報價,原價280元的單張渣打紀念鈔現叫售約1600元左右,三十五連張的更從18,888元原價升至視乎號碼而定的叫售價4萬元至7萬元左右,足足炒起2倍至6倍。

馬德和補充,上月澳門發行10元面值的龍年紀念鈔亦同樣因內地有炒家出手入貨而引發炒風,市價竟從10元去到130元,銀行門外排隊人龍不絕,曾出現混亂推撞。

馬德和直言,從近幾個月渣打紀念鈔及澳門龍鈔的炒賣情况來看,中銀百年鈔亦有望被炒起,但能炒高多少則要看內地炒家如何出手。中銀的張偉基則表示,屆時會在分行增聘人手維持秩序,相信不會因爭購而出現混亂。

明報記者 陳子凌、劉欣欣、李萌

中銀發行100周年紀念鈔 熱炒

中銀發行100周年紀念鈔


為慶祝中國銀行成立100周年,中銀香港將發行200萬張面值100港元的紀念鈔。紀念鈔分單鈔、3連張和30連張3款,由於只作紀念用途,不能流通使用。

單鈔發行110萬張,每張售150元,本月13起至20日在香港50間指定分行出售,每人限購2張。3連張發行10萬套、30連張發行2萬套,訂價分別為600元和6000元,只接受認購申請,每人限購各一套。

中銀發言人表示,安排出售單鈔的分行,都會增聘人手維持秩序,加上連張紀念鈔只限網上認訂,相信不會出現混亂。
報導來源:星島日報

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2011年6月7日星期二

「牌照屋」改建非法放售

【明報專訊】本港樓價升破97年高峰水平,物業炒賣不顧法律界線。本報調查發現,多塊新界農地上,只准「放置農具、養豬」的400呎「牌照屋」,被改建成上千呎花園豪宅非法放售,例如十八鄉一塊農地上建成一幢室內面積達2000平方呎、樓高兩層的小洋房,叫價328萬元。倘若政府依法清拆,新買家可能只得到一塊現值20多萬元的農地。眾多賣家和地產代理都敢於公然放售,理由之一是過去多年地政總署鮮有執法,令農地建大屋的歪風成為潮流。
記者早前接連假扮買家睇樓,在一周內便找到4至5個放售預約,涉及4幅面積介乎1000多呎至5000呎的農地,地皮上的「牌照屋」或「寮屋」(定義詳見另稿),統統經大幅改建,變成室內面積介乎1000多方呎至逾2000方呎的花園「豪宅」,以介乎328萬元至520萬元放售(見圖)。

代理﹕可走法律罅 律師﹕或涉詐騙

代理這些非法改建豪宅的,主要為新界一些小型地產舖,他們一般會在店舖門外張貼廣告,或在地產交易網站主動兜售非法豪宅,另有一些業主則自行到網上賣屋。

地政總署證實,上述4幅地皮均屬農地,當中建築物本應是「牌照屋」或「寮屋」,兩種「房屋」均不能轉售,業主須符合相關的牌照或批准書的條款,否則分區地政處會採取行動,不排除取消該牌照或批准書。不過,有不法經紀向記者表示可以「走法律罅」,並聲稱「買這些屋只會轉讓地契,不包房屋」。
律師鄧達明表示,很多牌照屋都是只容許放置農具或養豬的構築物,不能轉讓,如果經紀或業主以「無問題」或「政府不會執法」等手法推銷,可能涉及詐騙罪。

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2011年5月15日星期日

村屋天價成交 南丫島民嘩然

天台層的村屋,開始展開炒風了.

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村屋天價成交 南丫島民嘩然
(星島)2011年5月16日 星期一 05:30

(綜合報道)
(星島日報 報道)樓價熱升,高價成交更進一步席捲離島物業,南丫島向來予人遠離煩囂、度假天堂的印象,不過,一個天價住宅成交,即時改寫這個陽光小島的未來。本報獲悉,島上一座村屋的頂層連天台戶,就以天價三百三十萬元賣出,成為島上最貴「村屋王」,拍住市區樓價,消息傳出後即時震撼這寧靜小島,令島上居民嘩然。

本報地產組
 市區樓價熱浪擴散,港人及旅客度假勝地「小漁港」南丫島,村屋處處,陽光海景美不勝收。不過,日前島上突然出現一個高價成交,「低水淨土」恐怕不再。知情人士透露,天價成交單位位於島上知名村屋群寶華園,該處一座村屋的頂層連天台戶,竟以約三百三十萬元沽售,以單位面積七百方呎計,呎價高達四千七百多元,跑贏新界及市區部分指標屋苑呎價,是全島最貴的一個單位。消息更指,該單位成交時,銀行估價僅二百八十萬元,未計首期,買家都要先付五十萬元「抬錢上會」。

島上最貴村屋王
 據悉,天價易手的村屋單位,位處南丫島榕樹灣碼頭附近,一個名為寶華園的村屋群內,樓高兩層,成交的單位為頂樓連天台,屋外處處樹影叢蔭,可享榕樹灣一帶海景。

  寶華園範圍相當廣寬,從碼頭一直伸延到一個小山丘之上,以及山丘的另一邊,有近一百座村屋,依著山勢而建,每幢樓高兩至三層不等,樓齡超過三十年。位於榕樹灣的寶華園,可算是南丫島中部最大的村屋群之一,三面環海,景致怡人,是名副其實背山面海的「靚屋」。從碼頭往返寶華園的居民,起碼有五成是外籍人士。

估價不足須抬錢上會
  記者以睇樓客身分向島上的代理查詢,發現該宗天價成交在代理界廣泛流傳,並且成為寶華園的指標成交。代理指,由於該屋苑鄰近碼頭,出入方便,而且部分村屋地勢位處小山上,可享無遮擋的全海景,是南丫島最貴的住宅群,造價比島上距離碼頭較遠的村屋,一般高出兩成半左右。代理續指,該屋苑放盤少,一個面積七百方呎的村屋單位,入場費最少要一百八十萬元,部分附有靚裝修 的單位,索價更高達三百萬元以上。

  代理又提醒,島上物業是村屋,主流銀行一般不願承按,須向二、三線銀行申請貸款,而且近年的所有成交,都有估價不足情況出現,一般估價幅度僅達成交價的七成。因此多數有能力購買區內村屋的買家,都有能力一次過付款。

  見記者慨歎樓價高企時,代理即指:「今時唔同往日㗎喇!早排有個連天台(單位)成交,三百三十萬都有人接貨,依家寶華園要搵平貨好難架喇!」

  區內代理又透露,現時寶華園市場放盤僅有一伙,為一個面積四百五十方呎的地下兩房海景戶,而且連租約放售,叫價一百八十萬元,呎價四千元。而由於該屋苑受不少外籍用家追捧,業主「唔憂賣」,叫價硬淨。

  據了解,南丫島的大部分村屋群,樓齡最少亦達十五年,惟區內的物業身價,與樓齡沒有太大關係,地理位置是主要影響樓價的因素,一般位處碼頭附近的村屋,售價自然較高;至於物業的景觀反屬次要。

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