2018年10月3日星期三

（OutlineZoningPlan，簡稱OZP）。

位置圖

位置圖最主要是看附近有那些設施，以及厭惡性設施，這些設施可能影響樓盤價值，令買家卻步。

位置圖會列出新盤250米以內的每條街道的名稱，以及位於距離發展項目的界線250米以內其用途可能對交通、嘈音、空氣質素、氣味、環境、衛生、消防、人流及居民日常起居生活等有影響的建築物、設施或構築物。

按法例規定，以下用途的建築物、設施或構築物需要包括在內，包括油站、貨物裝卸區、火葬場、骨灰龕、殮房、屠房、戒毒院所、垃圾收集站、醫院、警署、圖書館、鐵路車廠、公廁、學校、宗教場所(包括教堂、廟宇及祠堂)、診療所等等。

OZP

OZP主要是透視該區的擬議土地用途，例如住宅、商業、工業、休憩用地、政府、機構或社區用途、綠化地帶、自然保育區、綜合發展區、鄉村式發展等等。

屋苑附近的土地用途當然會影響樓價，例如附近已知將有舊樓重建的住宅(甲類)，則日後該區住宅供應可能增加，如是綠化地帶或休憩用地，物業日後的升值潛力就會較高。

如買家實地視察時，看見有一個地盤，但唔知佢起D咩嘅時候，就可以睇OZP了。

雖然OZP只展示規劃用途，但不會標明實質會建什麼，故就需要與位置圖一齊睇，該位置圖會列明建構物，究竟是學校或醫院等。

其實，是否新盤或二手樓，買家除睇樓書之外，亦應親身現現場視察，因圖上指附近樓宇高度規劃為90米，但原來地盤旁邊有幢110米高嘅大廈，因為OZP修訂過，兩年前仲可以起到130米高。

現時香港共有接近60個規劃區，涵蓋絕大部分已發展的地方，只有偏遠村落沒有法定圖則涵蓋。而所有法定圖則都會不定期作出修訂，每次有新的草圖出現，草圖都會公開展示，公眾可以對草圖提出反對及建議。　

Source: 591

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2016年9月29日星期四

揀宅八大條件

坐向：南東北西傳統智慧

香港夏天多吹偏南風，傳統建築智慧認為單位向南，能充分利用南風調節室溫，而鮮風流通亦可提升空氣質素。最差為向正西，事關西斜會直接令室溫上升，冷氣長開，既不環保亦涉及高昂電費。香港的冬天多吹北風，向北的單位會非常「應風」，感覺較寒冷，故亦非上選。而向東單位雖無南風之利，但卻可避開西斜及北風，故亦屬理想之選。

景觀：自製地圖預覽景觀

港人買樓，首選海景、次選山景，但要留意海景單位大霧濕氣重，最好選擇低、中層；山景低層易有蚊蟲之患，故愈高愈好。買樓前最好循售樓書、規劃處分區大綱圖或經紀等渠道查清屋苑附近未來發展，以確保景觀的持久性。此外，亦要注意周邊有否不受歡迎的景觀，如工廠、墳場、焚化爐，甚至噪音來源，例如高速公路。購買一手樓或樓花時，可考慮自製一幅實景地圖作參考，將平面圖拼貼到地圖的地皮上，便可清楚單位內每個窗戶的景觀。

配套：4分鐘生活圈

想知道心儀屋苑附近的配套設施是否理想，可考慮這個連建築、地產界也採用的方法：以屋苑為中心，在地圖上按比例畫一個代表「半徑500米」的圓形（即一般3至4分鐘的步程），察看範圍內有甚麼基本設施，如交通網絡、鐵路、公園、商場、銀行等，設施愈齊全，代表生活質素好之餘，樓價亦相對穩定。

豪華會所令人趨之若鶩，但準業主在購買單位前必須審慎考慮需要和責任。業主在購買單位時，首先要支付相對無會所屋苑更高的樓價，及後又要付上更多管理費，故準業主必須考慮設施是否合用？使用頻密程度是否與付出費用成正比？

牆壁：主力牆愈少呎價愈抵

單位主力牆少，除了方便更改間隔外，其實還代表單位更「抵買」。在計算一個單位的建築或實用面積時，需將牆壁厚度計算在內，現時一般樓宇主力牆約厚6至16吋，非主力牆則約為4吋。假設同為1呎乘1呎的牆，12吋牆跟4吋牆的面積就相差2.8平方呎，即是單位內主力牆愈少，可用空間愈多。

樓層：中層牆身適中為上選

「縮結構」是建築界一種作業模式，大廈拔地而建，下層結構必須更具乘重力，因此愈低層的牆壁便會愈厚。建築師一般會由十數層開始縮減牆壁厚度，其後每十多層又再縮一次，故一幢30層的住宅，主力牆可能會有3至4種厚度，要平衡「盡量爭取更大的可用空間」及「隔熱、隔音等功能」，中層單位將是最佳選擇。

單邊景+對流窗夠通爽

「單邊」單位，且有部分向外伸延，從廳中窗戶俯瞰，前面將是毫無遮擋。窗戶多少、大小及位置，也直接影響着單位的通爽度，最佳住所莫過於廳房也有對流窗。對流窗意思是指室內的窗與窗，或窗與門呈180度平衡排列，讓風從一邊吹入，另一邊吹走，帶動室內空氣流動。右圖中單位右邊的房間，門與窗便是呈180度平排，即使兩者大小左右不一，但亦屬對流窗的一種。相反，左邊房間的門窗成了90度角，通風程度便較遜色。

屋苑：大型項目周邊發展影響微

單幢樓、大型屋苑、精品豪宅，各有捧場客。但不變的定律是，屋苑愈大，受周邊環境影響愈小。大屋苑如太古城、杏花邨等，動輒幾十座上萬戶，周邊發展相對緩慢而且穩定，原因是大屋苑在推翻或提議小區改革時，聲音較容易得到重視。相反，例如深水埗一幢單幢樓，五年間周邊變化可以是翻天覆地的，故較難以現時狀況衡量幾年後的環境、景觀及價格。因此，我們會稱大屋苑為「藍籌」，而單幢樓則被視為「仙股」。

厭惡設施：睡房近升降機無覺好瞓

每一樓層基本上都設有不少公用設施，不能說單位靠近哪項會帶來好處，反而遠離某些設施，較「值錢」。一樓層最不受歡迎的，應該垃圾房，原因顯然易見，在於衞生及臭氣等問題。此外，貼近水錶房亦非好事，事關房內喉管多，濕氣重，容易滋生霉味。

另一項大忌就是升降機槽。升降機運作會產生震動，而震動又會產生「隆隆」聲響。雖然此狀況對白天生活影響不大，但當夜欄人靜的時候，尤其是睡房床頭靠近升降機槽，聲音就會變得明顯，令人難以入睡。

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(Source: 智富雜誌)

2016年9月27日星期二

荃灣西站TW5, TW6, 五區「城畔」

TW5及6

是港鐵西鐵綫站上蓋物業，位於荃灣海旁，地址坐落TW5及6項目位於荃灣西站上蓋，可興建13幢樓高40層住宅。

有關物業發展項目自2008年起被地區人士批評會形成屏風樓效應。發展局局長林鄭月娥書面回應表示該項目的代理人港鐵已委託獨立顧問公司評估，結果顯示，在空氣流通及景觀通透度方面均有改善；在善用土地滿足房屋需求和把項目盡早發展的大前提下，已無空間作進一步的修訂。

五區「城畔」

前身為荃灣運輸綜合大樓，由華懋及港鐵發展，將興建5座物業，包括A至E座，圍繞圓形內園而建，提供約942伙，當中約588伙實用面積少於538呎，佔約62.4%，每呎樓面地價約$3,124。另外，項目基座將重置約100個公眾車位，同時提供24小時有蓋行人通道連接荃灣西站及公共運輸交滙處。

荃灣西站五區灣畔發展項目

TW5荃灣西「灣畔」可建樓面面積達233萬多平方呎，商場佔地46萬多方呎，會所佔地12萬平方呎，以及17萬平方呎、4層高的巨型停車場，約提供1200個車位。預計共可建2,384伙單位，港鐵規定五成一限建細單位，當中約1,230個為限呎單位，實用面積不多於約538方呎。

項目曾於2012年初流標，於2012年7月再重新截標，並於8月8日截標。港鐵邀請地產商遞交發展意向，共收到14份意向書，入意向發展商包括恆地、會德豐、新世界發展及南豐等。截標後合共收到六份標書，分別來自長實、恒基地產、信置及南豐等。長實附屬公司「諾達投資」以96.31億元的一筆過預繳付款出價成功投得荃灣西站五區灣畔項目，每方呎樓面地價約4,309元，料項目發展成本約每方呎7000餘元。

六區柏傲灣

荃灣西站六區於2000年獲批兩幢樓高46至47層物業。共可建752伙單位，但核准方案不設中小型單位。2012年1月修訂方案項目總樓面67.5萬平方呎，興建2座樓高46至48層的高層住宅物業，將增加124伙至總數894伙，當中約520伙屬實用面積少於538呎的中小型單位，佔全盤約58.2%，平均每伙面積亦較獲批方案縮減17.4%至759平方呎（實用面積上限為538平方呎）。另外，限制不可興建特色單位，單位室內電器設備須實而不華。

項目另設一個綜合體育館，並提供多種運動設施，當中包括四個合供提供1,600個座位的羽球場館，以及籃球及排球場館。運動場亦會設有多用途活動室，市民屆時可在內練習柔道及瑜伽等活動，為區內居民提供一個大型的運動設施。

不過，兩幢住宅大廈均會興建在樓高7層的平台之上。上述修訂在2012年2月獲城規會在有附帶條件下通過，包括與荃灣西站7區增設接駁點。整個項目預計在2018年落成。