知識改變命運，法團常識你要知

做好大廈管理工作，是業主的責任。

以下分享近日學習所得，給已成立或即將成立業主立案法團的街坊朋友們，或已成為或即將成為業主的你，作為參考。

1. 法團管理委員會之權責及案例分析
2. 消防安全(建築物)條例 (第572章)
3. 屋宇署防火規格組
4. 提升屋宇內置電訊系統，進入電訊新紀元
   
5. 廉潔樓宇維修實務指南
   樓宇維修防貪
6. 香港調解會
7. 市建局的樓宇維修
   
8. 荃灣區私人樓宇維修課程
   

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地產代理監管局網上學習活動推廣，已新增手機版本！

網上遙距學習 - 學分無上限

從2014年10月1日開始，監管局已取消活動模式屬網上遙距學習活動的學分上限。即在考慮頒發持續專業進修計劃嘉許證書而計算每一持續專業進修時段(即每年10月1日至下年9月30日)所得的學分時，就活動模式屬網上遙距學習所得的學分，將不再設有學分上限直至另行檢視。有關不同模式的學習活動的學分上限，請參閱《持續專業進修計劃指引》第5.1章。

有關持續專業進修學分的計算方法、要求及例子，詳情請參閱《持續專業進修計劃指引》第5.3章、第7章及列表1。

參加辦法

「網上學習活動」設於監管局「電子服務」(e-Services) 版面之內。故持牌人必須先註冊「電子服務」，然後登入「電子服務」，便可參加「網上學習活動」。「網上學習活動」使用的詳請，請參閱「使用指引」。

電腦系統要求

「網上學習活動」的系統要求︰Adobe Reader 或 Foxit Reader建議使用 Internet Explorer 11.0 或以上版本

「網上學習活動」課程一覽表

課程名稱	課程內容	推出日期	電子服務
認識土地查冊	香港的土地註冊制度  簡介土地登記冊中的資料  怎樣取得土地登記冊	28/09/2012	登入
授權書	書面授權vs授權契據 授權書的內容及授權書的撤銷 代理的責任及注意事項 相關個案討論	31/12/2013	登入
標準文件 – 如何填寫物業資料表格	簡介相關法例及規例 如何填寫物業資料表格  - 表格1 如何填寫出租資料表格  - 表格2	05/01/2015	登入
有關《一手住宅物業銷售 — 進行推廣活動及提供物業資料的操守》的執業指引	簡介《一手住宅物業銷售條例》中與地產代理實務有關的部分主要條文 簡介《一手住宅物業銷售 — 進行推廣活動及提供物業資料的操守》指引的內容 闡述從業員在執業上或會遇到的提問及解答	05/01/2015	登入
勞工法例簡介	《僱傭條例》 強制性公積金 《最低工資條例》 在僱傭範疇提供平等機會的法例	05/01/2015	登入
持牌地產代理有效地控制其地產代理業務的責任	簡介監管局就持牌地產代理有效地控制其地產代理業務的責任而發出的新執業通告的內容及規定 有關持牌地產代理有效地控制其地產代理業務的責任執業通告 - 問與答	01/07/2015	登入
一手住宅物業銷售 -正確理解售樓說明書及地產代理應注意的事項	如何正確理解售樓說明書所載的資料 地產代理在一手住宅物業銷售應注意的事項	01/09/2015	登入
申報一手住宅物業銷售中已遞交的購樓意向登記	簡介監管局就申報一手住宅物業銷售中已遞交的購樓意向登記而發出的新執業通告的內容及規定 有關申報一手住宅物業銷售中已遞交的購樓意向登記執業通告 - 問與答	02/10/2015	登入
執業通告 - 提供二手住宅物業樓面面積的資料	簡介執業通告12-02(CR) 如何從差餉物業估價署及土地註冊處取得住宅物業的實用面積	01/04/2016	登入

查詢 

熱線: 2111 2777 (持續專業進修計劃)
傳真: 2152 3600
電郵: eaatraining@eaa.org.hk

Source: EAA

 

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《物業管理條例》 - 不公平「公契」的剋星

1999年10月5 日，高院暫委法官杜溎峰 (Deputy Judge Anthony To Kwai-fung, Court of First Instance) 在一宗訴訟案件中 (HCA 20920/98) 指出，若大廈公契的條款具有不公平的內涵時，《物業管理條例》(Building Management Ordinance) 是具有凌駕大廈公契的效力的。可以這樣說，《物業管理條例》 是不公平「公契」的剋星。 

在該案中，杜法官說得好，大廈公契由制訂至簽署，地產發展商都是有能力加以操縱的，而真正的「用家」卻往往無置喙的餘地。溤河滸(下稱 "筆者")首次置業是在十多年前。該次是購買「居屋」。其時，購屋手續是在房屋署辦理的，而立契的手續則是在註冊總署 (Registrar General's Department) 辦理的。在簽署前，筆者要求取得公契的副本來閱讀其內容。辦理簽署手續的註冊主任卻告訴筆者，其辦事處並沒備有公契副本供買家參考。他直言地指出，購置物 業本就是不平等的買賣，買家唯一的自由或權利，就是購買或不購買。對買賣合約(Sales Agreement)、業權轉讓合約(Assignment)，和公契(Deed of Mutual Covenant)等的內容，買家是不會有討價還價的餘地的。 該註冊主任的道白，清楚地反映出土地發展機構(私人發展商、房屋委員會或其他類似的土地發展組織)和買家的不平等地位。他的說話，現在還深深地印在筆者的 腦海中。

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 Source: Court Case

iBond 及加息預告

投資市場對美國聯儲局六月加息的預期升溫，恒生銀行執行董事馮孝忠說，聯儲局會考慮到美元走勢及其他地區經濟環境，但認為即使聯儲局今年內加息兩次，本港加息機會都會延後，加上本港資金流走慢，預期本港最快明年才會加息。

至於息口對市民認購iBond意欲的影響，馮孝忠說，本港經濟增長和通脹持續放緩，會令iBond的票面息率減低，與定存息率距離收窄，部分投資者認為息率不夠吸引，但由於資產價格波動大，亦會驅使希望保本的投資者多認購iBond，預計今次iBond需求與去年相若。

Source: 商業電台

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澳門永久居民 明年繼續有錢派 每人9千元

澳門政府明年將在財政預算收益中撥出117億多澳門元，繼續各項惠民政策。包括每名永久居民可以有9000元，非永久居民每人5400元的現金分享。

公積金個人帳戶可以額外注入7000元；同時每名長者的敬老金會由目前7500元增加至8000元等。

政府亦會推出新的企業僱用殘疾人士稅務優惠，每聘請1名殘疾人士，可額外扣減所得補充稅可課稅收益7萬2000元等。連同其他稅項減免和退還措施，政府預計會少收24.28億澳門元。

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專訪堪輿學家蘇民峰 羊年經濟大轉折

堪輿學家蘇民峰去年估計樓價會下跌三成至四成，但現實是不跌反升，中原城市領先指數（CCL）更升破歷史高位。

對於樓市癲價，師傅都大跌眼鏡，而羊年樓市預測，他仍然相信樓價逆轉的機會較大，而且一跌就跌幾年

升咗咁耐，始終要跌一次，其實豪宅價都已經回落，我都正放售部分單位，但暫只賣出柯士甸道同學會單位。

其餘放售物業包括山頂單位及中環伊利近街一舖位，若全部成功放售，他的現金比例將由約7%增加至25%。

現金三分一持人民幣

他認為如果來年樓價繼續升，他會放棄香港樓市，因為已經全無投資價值，甚至會陷入台灣般的「乾升」局面，

台灣樓升了15年以上，全部都唔啱價，租金回報又支持不到，如果香港今年唔跌，就有排唔使買樓啦。

香港現時租金回報約3厘，跟人民幣定期利息差不多，不嫌麻煩到內地造定存更有6厘至7厘息，相較物業放租的成本和風險，買人民幣更具投資價值，

我現時股樓其實都唔睇，一味留意邊度買人仔息高，滙率跌到8算以上就買。

他認為人民幣較英鎊、歐元穩陣，兌換上限解除後則更加方便，現時他約三分一現金為人民幣。

堅尼地城近海有潛力

去年初，蘇師傅已表明樓價不跌就不再投資樓市，但轉頭4月有傳媒報道他以3,000萬元買入堅道一舖位。

記者問他為甚麼反口，他便說因為該舖位跟自己另一舖位相連，可產生協同效應，機會難得，

兩個舖位現在一個租8.6萬元，一個租6.5萬元，加埋先15萬元，如果打通之後舖位有2,000多呎，對面環球大廈相約單位月租26萬元，所以長遠價值很高。

蘇師傅熟悉中環舖位市道，現時便持有5個物業，包括3個在堅道、1個在些利街、1個在伊利近街，他認為除了伊利近街，堅道將是另一具投資價值地區，因此落重注，而伊利近街或者已差不多到頂，他才打算放售套現，轉而買人民幣賺息。

對於港鐵西港島綫通車，西環是否有投資價值？

其實無咩潛力，10年前我就叫人買西環，但現時都炒起哂，除非有實力的投資者，可持貨5至10年，否則唔會咁快就旺。

他說，若真的想投資，堅尼地城近海的酒吧區有些許潛力，將來或者可打造成東Soho區。

日本樓賺價蝕滙率

蘇師傅鍾情日本旅行，但投資日本樓他卻耍手擰頭，隨時賺價輸滙率。

2010年，他以9,000萬日圓（當年約765萬港元）買入二世古Vale酒店單位，現時升值至1.3億日圓（約858萬港元），但扣除近年滙價下跌，實際沒多賺錢，只有租金約3厘至4厘回報，

日本樓就算升，滙價都賺唔返，我手上千幾萬日圓都仲未兌換港紙，我都仲蝕緊，之後可能繼續跌。

以師傅對日本社會的觀察，他認為日本經濟想起死回生有點困難，除了樓價仍差高峰一截，日本人不懂變通都是致命傷，例如他有位港人朋友到日本開高級洗衣店，香港洗一件T恤都過百元，但到日本卻要跟隨當地洗衣平價的習慣，

日本人咁多年都無改變，聰明人只是一小撮人，日年輕人想發圍根本仲難過香港，因為他們習慣被帶領，如果日本經濟要翻身，可能要整個制度推倒重來。

Source: 《iMoney智富雜誌》381期（收費閲讀），標題經TOPick 修改，原題為「專訪堪輿學家蘇民峰羊年經濟大轉折」

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不買樓可以輸幾多

有讀者要求我實質計一下「不買樓輸多少」，其實我一直也不想披露這條數慘不忍睹的，但是既然是讀者要求，我只好陳列數據了。

如果在2009年你是一個租客，需要買樓，但是你因為不看好樓價的情況之下沒有上到車，到了今日你輸多少？2009年2月嘉湖山莊一個實用639呎的單位，我們以125.5萬成交，呎價是$1,964，到了15年5月，一個實用623呎的單位，成交價是456萬，只是賬面已經升值了330.5萬！加上09年2月到現在的租金(以這幾年的實際租金計算)大概是$522,000，再減去如果選擇買樓，他要付出的息口7成按揭$146617.93或9成按揭$188508.78，如果09年你有買樓的話，7成按揭來說你的回報率是9.8倍，獲利約368萬，如果用9成按揭的話，你的回報率是29倍，獲利363.8萬，根據機會成本的理論，有入市的獲利其實就等於沒有入市的損失了！事實上，你當年不買到了現在才買，損失的亦是這條數！

其實多年來，我的建議都是一樣，入市的人要預跌樓價兩成，我認為在市場的業主愈來愈多供滿樓，愈來愈少借貸的情形下，預樓價跌兩成足以面對風險。
如果當年入了市，不幸如筆者所說樓價跌兩成的話，如用九成按揭的就變了負資產，但根據過去幾年的租金，蝕的錢分別於4.5年（9成按揭）及4.25年（7成按揭）可以在租金上省回，即是說幾年前買樓其實無得輸！結果是財息兼收！

我認為我以上嘉湖山莊的例子不是最好的例子，但是如果你在過去幾年以不同時段買不同的樓去和現在對比，相信很容易會有賺十倍至二十多倍的例子(當然是以付出的首期計算)，筆者在09年的上半年是硬銷「不買風險比買的更高」！當時有人恥笑我竟然夠膽和李嘉誠對賭，因為長江在09年4月仍平賣栢慧豪廷，卻其實李先生的算盤怎會是凡人看得透？

(作者 祥益地產總裁汪敦敬)

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