買賣居屋流程

如果間屋住夠三年(滿兩年)

1. 業主向房屋署申請[可供出售證明書]
2. 準買家向房署申請[購買資格證明書]
*未同房署申請就簽買賣合約，罰錢坐監，約無效
3. 準買家六個月內揀樓
4. 簽訂臨時買賣合約
5. 買家搞按揭
6. 雙方簽署正式買賣合約
7. 買賣成交前不能轉售合約權益
8. 上律師樓簽契(有按揭要簽按揭契) 補地價日後由買方負責

如果間屋住夠五年

1. 放盤前向房署申請辦理補地價手續
向房屋署遞交申請表、 樓契副本及手續費
2. 房屋署派專人到單位估價，要一個月

折扣率 = (當時市值 – 當時購入) / 當時市值
補地價費 = 現時估價 x 折扣率

3. 業主放盤，簽約
4. 業主要補地價先完成轉讓

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準買家唔夠錢，問地產借得唔得架?

嘩，大家想買樓既千其唔好咁呀! 

地產代理公司提供貸款予準買家，持牌人不得向一手住宅物業準買家提供或提出提供貸款，否則有可能被監管局紀律處分。 

案例: 

一名地產代理及一名營業員在推銷一個一手住宅樓盤時，安排一名準買家簽署臨時買賣合約。由於該準買家當時沒有帶備足夠的金錢支付臨時訂金，該地產代理及營業員便向其提供六張金額合共1,172,500元的支票作為臨時訂金，該六張支票皆是由該地產代理及營業員所屬的地產代理公司簽發的。

然而，該準買家翌日未能提供任何相等該支票面值的支票還給該地產代理公司。監管局其後接獲相關報告並展開調查。

監管局紀律委員會判決

監管局紀律委員會認為，該兩名持牌人沒有遵守執業通告（編號13-04（CR））內的指 引，當中規定持牌人不得向準買家提供或提出提供貸款，即使該 準買家表示沒有足夠金錢作即場交付訂金，也不論是否用以游說其簽訂臨時合約或作任何其他用途，即使該準買家向他們提出有關借貸要求。

另外，聘用該兩名持牌人的地產代理公司，因未有設立妥善的程 序或制度以監督和管理其地產代理工作的業務，以確保其僱員遵 守《地產代理條例》、其附屬法例、《操守守則》、執業通告及監 管局不時發出的指引，因此，它亦違反了《地產代理常規（一般 責任及香港住宅物業）規例》 第15條的規定。

大家買樓都係要夠實力先好買，臨時買賣合約唔好比個名呃左，一D都唔臨時架，簽左就要負責，準買家千其唔好亂幫襯不良地產代理及營業員呀，也不要亂借錢買樓呀。

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我想購買村屋，請問要注意什麼呢?

即使現在地產代理監管條例實施了，地產代理仍然沒有責任保證物業之業權完整，才讓買家簽署臨時買賣合約。查察物業業權是否完整，大部份是律師樓的責任。

說大部份，因為有小部份也可說是地產代理的責任，例如物業之土地註冊署的紀錄中，是否有註有維修令?上手的樓契是否送契，以至銀行不願提供按揭; 物業是否有違例建築物等。至於審閱樓契，是律師樓的工作，地產代理是沒有責任的。

購買村屋，要注意的地方很多，因為村屋是沒有入伙紙的，村屋的其中一樣特點，是容讓新界村民，以其特定的規格建屋，祇要是依從這些規格，例如不准高於某高度，不准佔用政府地方，要有處理排泄物的方法等便可以入住; 一般來說，有些村屋是三層高每層七百呎的，但並不是全部都是這樣。此外，假如村屋是原居民建成的，即所謂丁屋; 這些丁屋在補地價之前是不可以買賣的。但也有很多丁屋發展商，違規的買賣丁屋樓花，即未建成的丁屋，也必然是未補地價的丁屋，這些買賣，風險很大。

另外，對於村屋來說，政府是不保證有路可到達屋前的，特別是車路。有些車路是要經過私人的土地，以往村屋使用車路的糾紛時有發生，買家必須留意。

基於村屋的種種問題，很多銀行都不做村屋的按揭。讀者如果想購買村屋，最謹慎的做法是在簽署臨時買賣合約之前，找律師查察有關單位的業權及與銀行達成借貸的協議。

(參考: 葉謝鄧律師行)

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