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2016年9月29日星期四

揀宅八大條件

坐向:南東北西傳統智慧
香港夏天多吹偏南風,傳統建築智慧認為單位向南,能充分利用南風調節室溫,而鮮風流通亦可提升空氣質素。最差為向正西,事關西斜會直接令室溫上升,冷氣長開,既不環保亦涉及高昂電費。香港的冬天多吹北風,向北的單位會非常「應風」,感覺較寒冷,故亦非上選。而向東單位雖無南風之利,但卻可避開西斜及北風,故亦屬理想之選。
景觀:自製地圖預覽景觀
港人買樓,首選海景、次選山景,但要留意海景單位大霧濕氣重,最好選擇低、中層;山景低層易有蚊蟲之患,故愈高愈好。買樓前最好循售樓書、規劃處分區大綱圖或經紀等渠道查清屋苑附近未來發展,以確保景觀的持久性。此外,亦要注意周邊有否不受歡迎的景觀,如工廠、墳場、焚化爐,甚至噪音來源,例如高速公路。購買一手樓或樓花時,可考慮自製一幅實景地圖作參考,將平面圖拼貼到地圖的地皮上,便可清楚單位內每個窗戶的景觀。
配套:4分鐘生活圈
想知道心儀屋苑附近的配套設施是否理想,可考慮這個連建築、地產界也採用的方法:以屋苑為中心,在地圖上按比例畫一個代表「半徑500米」的圓形(即一般3至4分鐘的步程),察看範圍內有甚麼基本設施,如交通網絡、鐵路、公園、商場、銀行等,設施愈齊全,代表生活質素好之餘,樓價亦相對穩定。
豪華會所令人趨之若鶩,但準業主在購買單位前必須審慎考慮需要和責任。業主在購買單位時,首先要支付相對無會所屋苑更高的樓價,及後又要付上更多管理費,故準業主必須考慮設施是否合用?使用頻密程度是否與付出費用成正比?
牆壁:主力牆愈少呎價愈抵
單位主力牆少,除了方便更改間隔外,其實還代表單位更「抵買」。在計算一個單位的建築或實用面積時,需將牆壁厚度計算在內,現時一般樓宇主力牆約厚6至16吋,非主力牆則約為4吋。假設同為1呎乘1呎的牆,12吋牆跟4吋牆的面積就相差2.8平方呎,即是單位內主力牆愈少,可用空間愈多。
樓層:中層牆身適中為上選
「縮結構」是建築界一種作業模式,大廈拔地而建,下層結構必須更具乘重力,因此愈低層的牆壁便會愈厚。建築師一般會由十數層開始縮減牆壁厚度,其後每十多層又再縮一次,故一幢30層的住宅,主力牆可能會有3至4種厚度,要平衡「盡量爭取更大的可用空間」及「隔熱、隔音等功能」,中層單位將是最佳選擇。
單邊景+對流窗夠通爽
「單邊」單位,且有部分向外伸延,從廳中窗戶俯瞰,前面將是毫無遮擋。窗戶多少、大小及位置,也直接影響着單位的通爽度,最佳住所莫過於廳房也有對流窗。對流窗意思是指室內的窗與窗,或窗與門呈180度平衡排列,讓風從一邊吹入,另一邊吹走,帶動室內空氣流動。右圖中單位右邊的房間,門與窗便是呈180度平排,即使兩者大小左右不一,但亦屬對流窗的一種。相反,左邊房間的門窗成了90度角,通風程度便較遜色。
屋苑:大型項目 周邊發展影響微
單幢樓、大型屋苑、精品豪宅,各有捧場客。但不變的定律是,屋苑愈大,受周邊環境影響愈小。大屋苑如太古城、杏花邨等,動輒幾十座上萬戶,周邊發展相對緩慢而且穩定,原因是大屋苑在推翻或提議小區改革時,聲音較容易得到重視。相反,例如深水埗一幢單幢樓,五年間周邊變化可以是翻天覆地的,故較難以現時狀況衡量幾年後的環境、景觀及價格。因此,我們會稱大屋苑為「藍籌」,而單幢樓則被視為「仙股」。
厭惡設施:睡房近升降機 無覺好瞓
每一樓層基本上都設有不少公用設施,不能說單位靠近哪項會帶來好處,反而遠離某些設施,較「值錢」。一樓層最不受歡迎的,應該垃圾房,原因顯然易見,在於衞生及臭氣等問題。此外,貼近水錶房亦非好事,事關房內喉管多,濕氣重,容易滋生霉味。
另一項大忌就是升降機槽。升降機運作會產生震動,而震動又會產生「隆隆」聲響。雖然此狀況對白天生活影響不大,但當夜欄人靜的時候,尤其是睡房床頭靠近升降機槽,聲音就會變得明顯,令人難以入睡。
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(Source: 智富雜誌)